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2022年，以房贷为主要构成的居民中长期贷款一度出现月度负增长，即居民新增贷款少于还款，引发中国走向日本式居民部门长期去杠杆的担忧。背后是部分居民选择主动提前还贷，减轻月度支出负担，维护家庭收支现金流。

进入2023年，提前还贷又成为热议话题。据杭州媒体报道，当地国有大行的居民提前还贷申请需要排队等待三个月以上。有的家庭将夫妻双方2022年的全额年终奖都用于提前还贷。

不过，排队提前还贷可能造成误解。并不是银行门口挤满了人，大家都争相去提前还贷，而是银行出于保持资产规模及息差收益稳定，所主动采取的“限流”措施：比如通过提高缴付违约金、放号限额、关闭手机银行APP直接申请提前还贷功能、延长预约等待时间等方式，使按揭房贷者难以及时提前还贷。

也就是说，按揭人与银行之间出现了明显的利益冲突：一个想提前还款、减轻利息支出压力，另一个不想让你提前还。

毕竟，近40万亿的存量房贷，其利率高于其他贷款。特别是2020年至2021年，部分城市新增房贷利率高达6%以上，即使采取降息后新的5年期LPR利率重新定价，也普遍在5%以上水平。这不但高于其他类型的贷款，也高于现阶段各城市自主定价的新增房贷——1月28日至2月1日，已有郑州、福州、厦门、沈阳、天津、珠海、南宁七个二线城市下调当地首套住房个人房贷利率下限，其中郑州、珠海的首套房利率已经跌至“3”字头。

不过，存量房贷利率与其他贷款利率之间的高利差，也是部分居民不惜通过低利率的经营贷甚至消费贷替换高利率的房贷、提前还款的动机。2022年12月，银保监会发布关于警惕不法贷款中介诱导消费者违规转贷的风险提示，称将房贷置换为经营贷的操作，隐藏着违约违法、高额收费陷阱、影响个人征信、资金链断裂、侵害信息安全等风险。

那么，有没有一个折中的办法，既让按揭贷款人减轻还款压力，又让银行保持资产规模的相对稳定？

答案是推出正式版的银行按揭贷款转贷再融资业务，即由贷款人以房产为抵押品，向银行新申请一笔按揭，替换部分甚至全部上一笔按揭，达到降低存量房贷利率、减轻居民月度支出压力同时维持银行资产规模稳定的双赢目的。

诚然，这个过程中银行要牺牲部分息差收益，但存量房贷降息之后，居民部分有更多可支配收入用于日常消费甚至理财投资，可以起到促进经济修复的作用，与银行扩张资产规模投放信贷、支持实体经济发展的初衷是一致的。

可以参考的经验是：2020年至2021年，受益于美联储的无限量量化宽松（购买国债及住房抵押贷款支持证券），美国30年期固定房贷利率随十年期国债收益率同步下行，至历史最低点，存量按揭人普遍通过金融机构的Mortgage Refinance（房贷再融资），切换至更低利率的按揭合同，降低了月度利息支出压力，缓解了疫情对居民家庭及房地产市场的冲击，也一定程度上刺激疫情期间的耐用品消费。

提前还款需求之外，针对那些的确存在还款压力的按揭贷款家庭，转贷就更有必要性。中国人民银行调查统计司原司长盛松成近日撰文指出，从代表性银行以按揭贷款为底层资产的资产支持证券（ABS）看，2022年我国个人按揭贷款初次违约（贷款违约天数不超过30天）明显高于2021年，尤其是在2022年第四季度，各银行的初次违约显著上升，为近两年来初次违约的高峰。

对于银行而言，给那些受迫于就业或生活压力、没有能力继续履约的按揭人，提供一个转贷再融资的选项，也不失为一种通过金融创新、预防贷款不良率上升的方式。

有人可能认为，目前国内房贷以锚定5年期LPR的浮动利率贷款为主，5年期LPR降息后存量房贷就自动降息了，没有必要搞转贷或房贷再融资。但这忽视了一个客观问题：在房地产调控的高压期，那些申请房贷的购房人承担了较高的利率政策加点，不管LPR利率如何降低，加点是一直不变的。

对于持自有资金准备申请提前还贷的家庭，不妨想一想：这部分本金通过理财投资及资产配置，是否能起到增加收入的效果？甚至比提前还款带来的支出减少更划算。当然，提前还款一定可以减少支出，但投资会赚也会亏，前者相当于后者的机会成本。

作者|岳嘉

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