作者：子非鱼

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提前还贷潮来袭

春节假期刚结束，提前还贷这个话题就悄然走热。

以深圳来说，根据南方都市报披露，春节后，一些深圳市民发现，还贷之路并不容易了。多家国有大行APP的线上提前还房贷的通道已经关闭，系统提示需要到网点人工办理预约申请。

各大行给出的预约时间不一，深圳某大行的贷款经理透露，客户提交申请表后，正常情况下， 需要等待3-4个月以上。另一家大行则表示，现在申请的话，预计一季度内能够完成提前还贷。有的银行则表示，目前新申请提前还款客户需等待7个月左右，相当于要下半年才能还贷。

可是，就在去年上半年，深圳银行的提前还贷，都可以在手机线上操作，而且时间很快。

这则信息告诉我们两个信号：

第一，提前还贷潮上演了。只有还款的人数拥挤，银行才需要线下预约，而且预约时间超长，否则没有必要。

第二，银行正在努力阻止、拖延提前还贷。

深圳已然如此，其他城市可想而知。

成都方面，建设银行的线上预约额度已满，需要线下预约、排队等待，大部分贷款行的等待时间都在半年以上。

北京方面，目前部分银行可通过APP线上进行提前还贷的操作，但是预约全靠“拼手速”。有购房者表示，在APP尝试提前还款时，页面显示暂时无法受理该提前还本申请，线上额度已满。个别银行APP则直接关闭了提前还款的线上通道，只能去柜台排队办理。

其他城市大同小异。总的来说，在扎堆提前还贷的浪潮下，基本都得提前预约排队，少则三四个月，多则半年以上。

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为何扎堆提前还贷

关于提前还贷潮背后的原因，去年上演这股潮流时，本号已经多次分析过。原因有二：

第一，存量房贷利率一直不下调，老业主绷不住高位利率。

2022年房贷利率降息了三次，全年累计降息了35个基点。

而且，今年1月5日，央行与银保监会发布《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》，规定：

决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

这意味着，只要新房价格连续调整3个月的城市，房贷基本不设下限，可以自主随意调整。当时本号梳理纳入统计局统计的70个城市，有40个城市符合，以此类推，全国有一大半城市符合。

在这种背景下，很多城市的房贷利率降到了3.8%。但存量房贷利率始终没有下调，这让老业主们非常难受。

很多此前买房的人，都买在了房贷利率的高点。以一套纯商业贷款100万的房子，贷款30年为例：

2014年，房贷利率6.15%，总利息119万，月供6092元；2022年，房贷利率4.25%，总利息77万，月供4919元；2023年，房贷利率3.8%，总利息68万，月供4660元。

在这种背景下，有实力的人选择提前还贷。资金不够雄厚的人，则寻求过桥贷，或者提前还贷，然后再转向利率更低的经营贷或者抵押贷。

可以说，存量房贷利率始终不打折下调，是引发提前还贷的主要原因之一。

所谓不患寡而患不均，人心都是这样，别人现在买房才3.8%的利率，我凭什么要承担6%以上的利率？

第二，对未来预期不足、信心不足。

去年的提前还贷潮，主要是因为在当时的大环境下，也即收入缩水、疫情肆虐，茫茫然不知所措的背景下，很多人无法应对未来的不确定性，所以选择提前还贷。

尽管去年年底，在宏观压力和毒株对人体毒性减弱的综合考量下，国家在去年年底大放开。但三年疫情肆虐，民众的收入和心情都不是一朝一夕能够迅速平复的，需要时间来慢慢治愈。

尤其是收入。

囿于世界经济形势走弱和世界秩序撕裂更甚的大背景下，2023年的经济、就业、楼市形势自然要比2022年要好，但想好的哪里去，也很困难。

在这种背景下，大家对未来仍比较迷茫，信心和预期仍未复苏。

这一点，从今年1月份的土地成交、房价和商品房成交表现上，可以得到佐证。

1月份百强房企实现销售总额为4223.3亿元，同比下降31.7%，较去年同期降幅扩大8.6个百分点。1月份，1月全国土地市场成交规模降至历史低位，全国300城经营性土地总成交建筑面积为3651万平方米，同比下降超过五成，较2022年春节月下跌15%，环比跌幅接近九成。1月份，百城新房价格环比下跌0.02%，二手房价格环比下跌0.1%。

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银行的缓兵之计

在以上两种因素作用下，提前还贷潮从去年一直延续到今年。

这对银行来说，非常难受。因为在去年的大环境下，民众无心买房也没有能力买房，未来应对不确定性，都在存款。

央行公布的金融数据显示，截止到2022年11月底，存款比2021年多了15万亿元，相当于平均每个人比去年多存了一万多块钱。

银行赚取利率的主要方式就是吃利息差，也即贷款利息与存款利息的差值。现在倒好，一方面存款不断增加，所需要支付的利息越来越多，贷款不见涨，而且提前还贷的人越来越多。

蜡烛经不起两头烧，这怎能不让银行着急。

为了减少存款，去年国有六大行和诸多股份制银行、城市银行等纷纷开启了存款降息模式，以便阻止存款增加。

为了应对提前还贷潮，各银行取消线上业务办理，线下预约时间不断延长。这无非是缓兵之计，就是拖延时间，等下半年经济和收入有所复苏，预期明朗之后，或许提前还贷者的预约会主动取消。

但这个缓兵之计能否奏效，关键还得看经济和收入的复苏形势以及世界格局的混乱程度。

这些办法都是权宜之计。

想要缓解提前还贷潮的压力，根本办法还是给存量房贷打折。

这一点，近日经济日报就有明确建言。2月1日，国务院主管的《经济日报》第五版发表了题为《提前还房贷利大于弊吗》的文章，其中提到：

当前，部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。可加快引导5年期以上LPR下降，继续降低新增和存量住房贷款利率，减轻居民住房消费负担。

这只是经济日报的建言，但在市场上却引起了大反响，支持的声音一边倒。

能否真正实现，还需要国务院和央行来拍板。

其实，作为一个普通，站在民众的角度来看，适当给存量房贷打折，利远远大于弊。

所引发的弊，无非是贷款利息打折之后，银行的利润有所减少而已。但银行过去一直赚得盆满钵满，偶尔缩小一下利润并不会产生什么风险。

所引发的利，则有很多。一方面，一旦存量房贷利率下调，提前还贷潮会大大缓解，银行所损失的部分利润可以在这个方面找补回来。另一方面，存量房贷利率打折后，很多民众还贷压力减小，就有更多的资金用于消费。

消费是拉动经济的主要马车之一。只有消费提升，经济才能转动，工厂生产的产品才能卖得出去，工厂才能运转得更好。

所以，本号认为，站在高位的人，不妨把目光放长远一些，拿出一个均衡银行与民众双方利益的办法，适当给存量房贷利率打折，才是良方。