文/《清华金融评论》资深编辑孙世选

近期金融促进房地产市场平稳健康发展的措施日益出台，其中《改善优质房企资产负债表计划行动方案》尤其备受关注。中国人民银行货币政策司司长邹澜日前表示，该方案设定了优质房企条件，没有具体名单，由金融机构自主把握。

房地产业的良性循环对经济健康发展具有十分重要的意义。2022年12月召开的中央经济工作会议明确要确保房地产市场平稳发展，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，要因城施策，支持刚性、改善性住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

近期金融促进房地产市场平稳健康发展的措施日益出台，其中《改善优质房企资产负债表计划行动方案》尤其备受关注。

从企业公开披露信息看，过去10年间，我国房地产业资产负债表经历了快速扩张，10年时间全国前50大房企资产规模增长了10倍，有个别企业增长了23倍。同时行业负债结构高度多元化，其中金融负债只占31%，包括银行开发贷款占14%，境内外债券占9%，非标融资占8%；其余的主要是上下游企业垫资占30%，预收个人房款占32%，延迟缴交的税费占7%。

2022年11月下旬，中国人民银行、银保监会公布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，推出16条金融举措，促进房地产市场平稳健康发展。

2023年1月10日，中国人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，研究部署落实金融支持稳增长有关工作。会议明确，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

1月13日银保监会召开的2023年工作会议部署的2023年九项重点任务中，第二项是“努力促进金融与房地产正常循坏”，具体内容包括：坚持“房住不炒”定位，落实“金融十六条”措施，“因城施策”实施差别化信贷政策，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

1月13日，据新华社报道，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，拟从四方面重点推进21项工作任务，包括优化政策激活合理需求，加大保交楼力度，设立全国性金融资产管理公司专项再贷款，设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，推动存量融资合理展期，调整优化并购重组、再融资等5项房企股权融资措施，将合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，完善针对30家试点房企的“三线四档”规则等。

关于改善优质房企资产负债表计划，在国新办1月13日下午举行的2022年金融统计数据新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，《改善优质房企资产负债表计划行动方案》聚焦专注主业、合规经营、资质良好，具有一定系统重要性的优质房企，重点推进“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面共21项工作任务，综合施策，改善优质房企现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

邹澜指出，这些任务中既包括抓好已经出台政策的落实，也包括设立全国性资产管理公司专项再贷款、设立住房租赁贷款支持计划等一系列新举措。方案设定了优质房企条件，没有具体名单，由金融机构自主把握。

近日市面流传一份所谓的改善优质房企资产负债表计划所涉房企名单。邹澜的表态也是对该名单的澄清。

邹澜还称，针对“三线四档”规则，方案明确要完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。

“三线四档”规则指的是，2020年8月20日，央行与住建部在同有关部门进行沟通和讨论的基础上，发布了重点房企监管和融资管理规则，对房企的债务管理将以“三条红线”为标准，其一，剔除预收款后的资产负债率大于70%；其二，净负债率大于100%；其三，现金短债比小于1倍。依据“三条红线”融资新规，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，其中，未“越线”的绿档企业，有息负债年增速上限为15%，黄档和橙档年增速上限为10%和5%，红档房企不能新增有息债务。“三线四档”规则于2021年试行。

近一段时间房地产行业尤其是优质房企的融资环境明显改善。2022年9月到11月，房地产开发贷款累计新增1700多亿元，同比多增2000多亿元。2022年第四季度，境内房地产企业债券发行1200多亿元，同比增长22%。