房企展期背后的努力。

作者 | 赵晴

来源 | 债市观察

“三道红线”出台以来，债务问题已然成为许多房企难以承受之重。但“躺平”并非唯一的选择，基本盘尚属良好的房企仍在积极自救。

7月4日，融信（福建）投资集团有限公司（下称“融信集团”）发布公告称，关于“19融信01”“19融信02”两只债券回售部分展期1年的会议结束，会上对调整债券本息兑付安排、承诺“不逃废债”等4项审议的议案均获得通过。

此前，融信中国也曾有债务出现展期问题，后续均已完成兑付。此次，融信中国又能否再次力挽狂澜，如期兑付呢？

两只债券计划展期，融信影响几何？

图源：融信集团公告

据此前融信集团发布的持有人会议公告显示，融信集团将在回售日先支付“19融信01”“19融信02”两只债券的利息，本金兑付调整为1年内，在调整期间的第9、10、11个月（即2023 年 4 月 3 日、2023 年 5 月 3 日、2023 年 6 月 3 日）各兑付本金5%，第12个月（2023 年 7 月 3 日）兑付85%的剩余本金。

此外，融信集团以子公司上海岚町房地产开发有限公司持有的天津融町房地产开发有限公司 18.28%股权，和子公司郑州融筑房地产开发有限公司持有的河南省鼎鑫源置业有限公司 17.06%股权提供质押担保。融信集团还承诺“不逃废债”，严格落实和执行偿债方案。

图源：融信集团公告

行业低迷状态下，房企流动性持续紧绷，已有多家对临期债务选择展期。

据安信证券研报显示，2021年以来，截至2022年5月31日，累计有27家房企涉及违约或展期。

IPG中国首席经济学家柏文喜表示，债务展期和债务违约是既有联系又不尽相同的两个概念。通常来讲，债务展期是由于债务人出现经营、现金流等问题，对到期的债务无法按时偿还，经过与出借人协商将还款日延后，重新约定还款时间和计划的行为。而债务违约则意味着债务人未能按照原本订立的借款协议还本付息，并违反了该协议。

债务展期作为缓解企业现金流的一种有效方式之一，有业内人士表示，可以给借款人一个缓冲时间，借此得以缓解自身资金压力，以保障生产经营运行，或可推动企业进入良性循环，最终实现按照新的借款协议还本付息的目标。

图源：易维视

受疫情叠加政策的双重影响，不同行业的低迷问题出现共振现象，不论房产，抑或其他企业，出现债务展期属正常现象。柏文喜建议，出借人需对借款方情况有客观的认知，正确区分债务属于正常展期亦或是高危逾期，以及是否存在违约风险。而房企也需在到期债务处理和稳定经营中间，找到一个平衡，才有机会得以走出行业“寒冬”。

近来，政策方面对房地产行业不断释放积极信号。2022年3月，银保监会公开表示鼓励有还款意愿、吸纳就业能力强的行业和企业，通过续贷、展期等方式纾困解难。上海、天津等各地也出台了加大信贷投放力度，支持国民经济恢复的相关文件。柏文喜称这在一定程度上提振了市场信心。

此前债务均已完成兑付中诚信评级AAA

2003年，作为“闽系”房企，融信（福建）投资集团有限公司在福州正式成立，欧宗洪任董事长。随后，在欧宗洪的带领下，融信集团以福州为大本营，不断扩张，5年后成为福建一线实力地产品牌。2013年，融信集团开始向全国扩展；2016年初，完成融信中国（3301.HK）上市；同年，总部迁入上海。

此后的3年，融信中国发展迅速，经营业绩表现“亮眼”。年报显示，融信中国营收从2016年末的120.94亿元增至2019年末的516.26亿元，3年间增长了4倍多；2016年末总资产尚未突破千亿门槛，2019年末则达到2142.08亿元。

自去杠杆以来，尤其是“三道红线”之下，房地产行业的日子并不好过，不少房企出现债务危机。面对诸多困境，掌门人欧宗洪高调宣布还债，尔后的行动也确如其所言。

通过回购、增持、改善股东结构等系列动作，融信中国不断减轻资金周转压力，优化债务结构，有序降低财务杠杆。其有息借款余额由2021年初的719亿元，减至年末的568亿元；负债比率由年初的0.83降至年末的0.66。

2022年的几次兑付动作，也让市场看到了其偿债的坚定决心与资本实力。

年初，融信中国兑付了四笔债务，分别是两笔2亿美元、5亿美元的优先票据和两期10.5亿元、12.25亿元的购房尾款ABS（房企的应收账款证券化）。

4月份，融信中国有两笔集中到期的债务，分别是4月25日到期的3000万美元债利息和4月29日到期的境内债“PR融信03”。

受上海疫情防控影响，跨境支付存在障碍，融信中国美元债利息兑付失败，进入30天宽限期。随后，其于宽限期内兑付了该笔利息。

图源：融信中国公告

4月14日，融信中国对“PR融信03”提出展期，但被投资人驳回。展期失败后，融信中国积极应对，努力解决还款问题。据融信中国4月27日发布公告显示，其已完成“PR融信03”本息约7.27亿元的兑付。

以上问题的解决，意味着融信中国上半年债务风险解除。部分债务偿债时间虽比原定计划晚，但最终都已完成兑付。据悉，2022年上半年融信中国共计还了近300亿元债务，相较年初的568亿元，还款进度已过半。

7月份面临的回售债务，是融信中国的又一道坎。融信中国将如何解决，成为市场关注的焦点。不过，融信中国还款不打折扣的过往，让业界对其尚有一定信心。

融信中国融资渠道相对透明。2022年5月，在克而瑞研究中心主办的“疫情下住宅市场趋势发布会”上，融信集团某高管曾表示，融信集团为首批实现“三道红线”绿档的民营房企，早于2019年便开始主动降负债，放慢拿地节奏实现债务结构优化。同时，公司的融资成本不断降低，融资渠道仅为开发贷、美元债和小公募。

此外，融信中国与龙湖集团（0960.HK）、碧桂园（2007.HK）等几大房企，得到中诚信国际信用评级有限责任公司（下称“中诚信”）AAA的评级。

2021年6月30日，据上交所披露，在对融信集团发行的公司债券（第二期）信用评级报告中，中诚信将融信集团主体信用等级评定为AAA，评级展望为稳定，该期公司债券的信用等级为AAA。

中诚信认为融信集团销售业绩持续增长，土地储备优质且较为充足，财务结构趋于稳健，这些为其整体信用实力提供了有力支持。

总土储面积2870万平方米前5月销售额296亿元

上述融信集团高管曾表示，虽然市场面临挑战，但公司最终都完成了兑付。一部分原因便是融信集团的项目大多布局在长三角，如上海、杭州、苏州等一线或强二线城市，所以去化率比较高，回款能力也比较强。

年报显示，截至2021年末，融信中国土地储备总建筑面积约为2870万平方米，其中约550万平方米已竣工，约2140平方米在建。在土地储备结构中，长三角地区土储占比45%，一二线城市占比82%。相对优质的土地储备，以高线级城市为主的布局策略，为其带来卓越的竞争优势，也对销售业绩及现金流提供了有效支持，有助于增强企业抗风险能力。

基于前瞻的策略布局，2021年，融信中国房产销售项目在全国遍地开花。年报显示，在2021年度房产销售方面，融信中国取得了上海房企销售金额榜第7名、福州五区销售金额榜第4名的成绩。上海作为融信中国的重点布局城市，表现尤为突出：海纳印象项目三开三罄，全年认购额突破人民币61亿；上海世纪古美项目二开即收官，销售金额超过人民币66亿。

图源：融信中国公告

今年以来，融信中国的销售情况如何呢？据其2022年6月2日发布的销售简报显示，2022年5月，融信中国全口径销售额约为50.67亿元，销售面积约为24.03万平方米；2022年前5个月内，融信中国全口径销售额约为296.34亿元，销售面积约为146.24万平方米，位居中国房企销售TOP24。

上海疫情冲击下，融信中国在沪项目被迫停工停产。6月1日，上海吹响了全面复工的号角。据“乐居财经”实地探盘得知，目前融信中国在上海的3个项目，包括南翔海纳印象、闵行世纪古美、奉贤海月四季，已经全面恢复，现场工人火热施工。据悉，融信中国已与业主达成一致，保证按时交付。

6月份，融信中国还推出多个新盘，如福州国公馆、杭州傲世邸、南通海纳天地，以及上海天汇世纪玺等。

柏文喜表示，随着疫情形势的逐步好转，经济社会秩序加快恢复，房地产市场的活跃度也正在恢复和上升。在多方利好政策的推动下，房产市场触底企稳，有望出现回暖向好的趋势。

你对房企债务展期怎么看，是否看好房企自救行动吗？欢迎留言讨论。