市场下行期，艰难自救。

记者/钟黛 编辑/谭璐

7月伊始，又一家千亿销售规模的房企爆雷。

7月5日，市场消息称，宝龙计划展期三笔总计26亿人民币债券，一笔1亿美元私募债。

此前一日，宝龙公告称，对7月25日到期的2亿美元债和11月8日到期的3亿美元债发起交换要约，相当于分别展期1年和1.5年。

7月4日，宝龙召开投资者会议。总裁许华芳以及CFO廖明舜向投资人致歉，并说明了当下困境：再融资被掐断，去年四季度至今偿债200亿元，在今年下半年还面临等额于70亿元人民币的公募债务；努力出售资产但未达预期，疫情影响销售受阻，救市政策传导下来需要时间。

地产行业的流动性紧缩持续一年，此前宝龙曾尝试过债权融资、股权融资、加速销售回款等，还计划出售150亿元-200亿元货值的商业地产资产包。然而这些努力均不及预期。

多笔债券展期

7月4日，宝龙地产公告，就2022年7月到期的4.0%优先票据、2022年11月到期的7.125%优先票据提出交换要约。

交换要约后，宝龙地产将发行两笔新票据，其中一笔到期日为2023年7月，按年利率4%计息；另一笔于2024年1月到期，按年利率7.125%计息。

根据交换要约条件，2022年7月到期的美元债最低接纳金额为1.8亿美元，11月到期的美元债最低接纳金额为2.7亿美元。

(图片来源：宝龙地产年报)

宝龙管理层在7月4日表示，如果未能满足90%的最低接纳金额，公司可能无法按期赎回7月到期的美元债，并可能引发其他债务的交叉违约。目前，宝龙在离岸层面没有任何现金或流动资产，已协调有关方面，确保交换要约及同意征求获得通过后，能够将资金按时汇至离岸账户结算交换要约。

宝龙方面还透露，正与境内债权人同步进行展期谈判，美元债交换要约的结果可能会影响境内债的展期谈判。

宝龙境内债的展期方案流出：7月15日到期、本金为6亿元的“19宝龙02”展期一年，到期日付5%本金，6个月后支付15%，一年后支付80%，质押子公司无锡嘉御置业100%股权作为增信措施。同时，对于将于8月回售的两笔本金余额都为10亿元的债券，以及10月3日到期的一笔1亿美元私募债，均计划展期。

上述拟展期的境内外债券，的本金合计约为66亿元人民币。

对于宝龙当下的流动性困境，管理层归因于2021年下半年，内地房企及其资本市场融资经历的拐点：银行开发贷减少；买家担忧开发商的交付能力，对房地产销售产生不利影响；预售资金施行监管；离岸资本市场反应负面。

宝龙公告称，2022年，中国房地产行业持续波动。而且，截至去年底，宝龙约71.8%的项目和67.1%的土地储备位于长三角地区，受疫情影响，近几个月的合约销售总额明显下降。

融资屡屡受挫

今年初，宝龙总裁许华芳发表题为《一好到底》的开年报告，称在艰难的大环境下，公司沿续了多年来的稳健经营，在2021年取得了较好成绩，顺利实现千亿销售目标，商业综合体项目开业22个。未来，宝龙还要“一好到底”。

数据显示，2021年百强房企销售疲软，而宝龙地产逆势而上，2021年实现合约销售额1012.27亿元，同比增加24.13%，晋级千亿房企之列。

在融资方面，宝龙在去年底新增发行两笔美元债，分别是2024年到期的1.5亿美元6.25%优先票据，以及2025年到期的1.35亿美元5.95%优先票据，成为少数能够发行美元债的民企。

而在境内融资方面则屡屡受挫。去年4月发行15亿元公司债后，宝龙在境内债券发行方面近乎凝滞，无法“借新还旧”。

债券融资不畅，宝龙也曾尝试过发行REITs。宝龙原打算成立宝龙商业房地产投资信托基金，于港交所上市，解决自持商业的负担。不过，2月28日，港交所官网显示，宝龙房托基金提交的招股书失效。

资产处置不畅

宝龙2021年未经审核的年报数据显示，截至2021年末，约有220.23亿元的债务将在一年内到期，但账面上的现金及现金等价物仅194.07亿元，未能覆盖短债。

宝龙的管理层曾表示，将会通过转让资产包以偿还债务。拟出售的资产包，包括长租公寓、写字楼等商业地产，位于杭州、上海、南京、天津等一二线城市，货值大约150亿元至200亿元。此外，公司还有39个没有抵押的商场和酒店，货值约250亿元，可做抵押贷款业务。

不过，这部分商业地产的处置速度不及预期。

据报道，宝龙曾与中国华融洽谈，出售位于杭州市滨江区的写字楼，开价从近30亿元降至19亿元，仍未达成交易，因为华融对位于一二线城市的住宅资产更感兴趣。

今年5月，宝龙一口气在阿里法拍平台上架了上海、杭州、海口等地宝龙广场的部分商业资产，最终未能成行。

在宝龙债务展期前夕，标普和穆迪接连下调宝龙评级。6月30日，穆迪将宝龙地产的家族评级从“B3”下调至“Caa1”，高级无抵押评级从“Caa1”下调至“Caa2”，展望为负面。

穆迪表示，宝龙地产的流动性风险加大，未来6-12个月将有大量债务到期。宝龙地产在严峻的融资环境下没有任何新的融资渠道，将继续利用内部资源偿还到期债务。其物业处置进展缓慢，交易成功与否，将取决于波动的市场条件。

穆迪预计，宝龙地产的合同销售额将从2021年的1000亿元下降到2022年的600亿元左右。

(数据来源：同花顺iFind)

宝龙的流动性困境并非个例。已有多家民营房企提出债务展期，以时间换空间，等待融资渠道打开，销售回暖。

（作者：钟黛 编辑：谭璐）