蔚来的“大降价”和“造车新势力”的集体焦虑
2023-02-06
更新时间:2023-02-05 07:47:11作者:智慧百科
欠钱的人拼命要还钱,债主却千方百计阻止还钱,这魔幻的现实,荒唐的现象,就发生在中国房贷领域。
最近,有人计划提前还房贷,但他没想到,手机银行APP直接关闭了申请提前还贷的功能。有的银行可以在手机上申请该功能,但放出的号很少,每天点进去都显示预约已满。
即便到柜台办理预约,也要等2-3个月。据说各个支行每个月允许提前还贷的人数有指标配额,因此很多想提前还钱的人,已经排队到4月份了。
为什么还房贷居然比借钱难?因为提前还房贷,动了银行一块很好的奶酪。随着提前还贷规模的扩大,反噬银行优质信贷资产的情况会加剧,会对金融体系的状况,以及经济复苏发展,带来非常不利的冲击。到了重视和解决这个问题的时候了。
我们首先来说说,当前为什么会兴起提前还贷潮。
第一个原因,是增量和存量房贷利率之间的差异
在1-2年前,购房者的房贷利率基本上在5.8%左右,部分购房者的房贷利率,甚至会超过6%的。现在随着扶持房地产行业的政策出台,大部分地区的首套房房贷利率已经跌破4,3%。按照因城施策的原则,个别地区的首套房贷利率已经下调到3.8%左右。
在5.8%的存量房贷利率和3.8%的增量房贷利率之间,出现了200个基点的利差。
按照这个利差,100万的按揭贷款总额,30年的贷款期限,如果按照5.8%的存量房贷利率,利息总额111万;如果按照3.8%的增量房贷利率,利息总额67万。两者利息总差额已经达到34万,如此大的利差,老百姓手里有了钱当然会提前还贷,给自己降低财务负担。
第二个原因是,居民投资收益下降
现在的银行存款利率一路走低。三年期存款利率为2.75%,活期存款利率可以忽略不计。几年前虽然贷款利率在4-5.8%之间,但是金融环境宽松,金融机构发行了许多类融资产品,很多理财产品收益都在6%-10%的,而且多是刚性兑付的还有保本承诺,老百姓手里有钱,资金收益可以覆盖房贷利率,可实现一种无风险套利。
但是从2022年开始,理财新规正式实施,打破刚性兑付。即使存在相对安全的理财产品,收益率也不断下降,大部分理财产品的收益已经跌破3%,与贷款利率3.8-5.8%形成明显倒挂。既然现金收益跑不赢贷款利率,不如直接还贷款更加合算。
与此同时,近些年股市波动也比较大,很多人都在减少股市投资,居民资产负债表的基本逻辑都变了。
第三个原因,老百姓倒贷
提前还贷还有一个原因,就是老百姓用经营贷置换按揭贷。不少银行推出了面向中小企业的经营贷,利率一般在3.8%左右。很多人通过中介设计,从别的银行获得利率更低的贷款,然后置换高利率的房贷,再把房屋抵押给新的贷款银行。细节不用描述,反正现在能办理这个业务的中介比比皆是。
银行对提前还贷,当然十分警惕和抵触。因为按揭贷款是银行最优质的资产之一,如果出现大规模提前还贷,在当前银行资产荒的大环境下,会导致银行优质资产的流失,给银行的经营和收入造成巨大负面影响。
同时,当前居民收入增长有限,如果居民大规模提前还贷,势必会减少手里的可支配现金。大家手里钱少了,又会对社会消费形成向下的压力,加大经济复苏和扩大内需的难度。
所以,各家银行才会想各种办法,尽量减少延缓和阻止个人提前还房贷。但是银行这个吃相实在不好看,没有契约精神的体现。
因此,当前出现的提前还贷潮,如果不能及时扭转,会导致出现居民、银行、企业和政府多败俱伤的后果!
2021年上半年,老百姓“排队等待放贷款”,现在却是“排队等待还贷款”。
老百姓现在提前还贷,并不是因为他们更有钱了,而是因为存量房贷利率太高,让很多人觉得吃亏;同时老百姓没有好的投资渠道,找不到比房贷利率更高的投资品种,自然会选择提前还贷。再有中介的倒贷行为大行其道,就出现了提前还贷的风潮。
国家必须采取有效措施,来扭转这种情况继续发展。正如大禹治水的一样,堵不如疏。与其让银行采取耍赖行为,变相封堵提前还贷,不如由监管部门面对现实,采取一定定向降息措施,积极解决存量和增量房贷利率差距太大的问题。
比如将首套住房的存量房贷利率,先一次性下调到4%左右,后期根据LPR变动进行浮动,这样就会缩小新旧房贷利差,减少很多老百姓提前还贷的行为。
或者国家干脆下定决心,想方设法振兴资本市场,推动形成一轮长周期的股市牛市,让股票和基金的投资收益率,大幅跑赢房贷利率。假如出现这种情况,很多资金就会加速进入股市,不但会减少提前还房贷的现象,还会吸引巨额的居民储蓄进入股市,最终形成投资和消费的相互促进。
总而言之,提前还贷风潮的问题已经出现,出现这个问题的原因很明晰。就看监管部门能不能当机立断,定向降息,加快解决。有些事,真的不能久拖不决。