（文/解红娟 编辑/马媛媛）恒大要卖最有价值的旧改项目了，接盘侠是新任“白衣骑士”招商蛇口。

近日，有市场有消息，招商蛇口将接手恒大位于深圳南山的原联合饼干厂城市更新项目。对此，一位接近招商蛇口的内部人士表示，该消息属实，但招商蛇口持股比例及交易金额暂未有具体消息。招商蛇口相关部门在回复观察者网时称：一切以公告为准。

“缘起”

1980年，深圳、珠海、汕头和厦门四个城市迎来一阵春风，在此之后，这四个城市新建了千千万万个的工厂。

联合饼干厂便是其中之一。1988年6月，深圳市海湾企业公司与英国联合饼干投资有限公司、香港先进化工有限公司签订协议，合资1000万美元兴办联合饼干厂，其中，英国联合饼干投资有限公司负责提供先进的生产设备技术和配方，由海湾村集体资产管理委员会持股的深圳市海湾企业公司负责提供土地。

你可能没听说过英国联合饼干投资有限公司，但一定听说过麦维他，作为英国皇室认证的御用茶点品牌，曾经三度荣获英国皇室授权指定制作皇室婚礼蛋糕。 2014年，联合饼干公司与歌帝梵(GODIVA)、美国德梅特氏糖果共同归入全球第三大饼干公司Yildiz新成立的Pladis集团之下。

拥有“英国皇室认证”的噱头，让联合饼干厂拥有了一段光辉岁月，但好景不长，联合饼干由于自身业务规划，停止在中国内地的投资，作为代替，联合饼干将业务放在了香港。

业务可以转移，但厂址无法挪动，联合饼干厂在风雨中等待救赎。

2016年12月，联合饼干厂等到了有缘人恒大。

“过客”

彼时，恒大地产与蛇口海湾实业股份有限公司签署《城市更新项目框架协议》，正式进驻湾厦村旧改，曾任恒大深圳公司执行董事长柯鹏出现在签约仪式现场。

签约过后是长达3年的拆除工作，直至2019年2月28日，原联合饼干厂更新项目才100%完成拆除。5个月后，原联合饼干厂更新项目正式立项，纳入《2019年深圳市南山区城市更新单元计划第二批计划》。

按照规划，该项目拟拆除重建面积31710平方米，拟更新方向为居住、商业等功能；拆除重建用地范围内应落实不少于16679平方米用地用于建设城市基础设施、公共服务设施、产业项目或城市公共利益项目，其中，学校用地不少于14327平方米；更新单元计划有效期2年，自2019年7月19日起至2021年7月18日止。

拿地后，恒大曾对外透露该项目住宅部分取名为“恒大海湾华府”。由于该地块位于后海大道与蛇口工业七路交汇处西北角，是深圳首屈一指的豪宅区域，加之项目紧邻雍景湾花园、四海公园，不少业内人士称新房均价将在10万+。

推测的原因是：恒大海湾华府周边比较近的二手房有恒裕滨城二期，政府指导价13.2万/平方米；后海花半里雅居，政府指导价10.3万/平方米。

不止有价，这个项目的市场也不小。

观察者网了解到，恒大海湾华府项目距离地铁2号线海月站约580米，轨道交通便利；周边深圳市育才三中、深圳教育集团第四小学，满足业主教育需求；周边商业包括海岸城购物中心、华润万象天地，配套资源丰富。

“像这样的地块，在2021年上半年之前入市，大概率会首日售罄。”据一位了解深圳市场的房地产人士表示，类似的有华润城润府，2021年底前推出三期产品，全部在开盘当日售罄。

但可惜的是，恒大仅对该地做了平整工作，一直未动工建设。恒大暴雷后，包括恒大海湾华府在内的项目归属也成了未解之谜。

直至近日有消息传出，恒大在深圳市南山区的饼干厂旧改项目已经易主，由招商蛇口接盘，后经多个媒体确认信息属实。

也就是说，饼干厂旧改项目等来了第二任有缘人。

“骑士”

在大部分人看来，招商蛇口的央企属性，可以避免其走上恒大的老路，加之其本身就是深圳本土房企，对当地市场的了解度、政策的把握和运用、购房者的需求等等更为了解，由其来接盘饼干厂旧改项目最为合适。

但不可忽视的是，身为央企，招商蛇口同样面临着巨大的负债压力。数据显示，截至2022年6月底，招商蛇口的总负债规模为6099.33亿，较2021年底的5794.48亿元增长了8.2%。

总债务规模的扩大，导致其短期还债压力增长。截至2022年6月底，招商蛇口一年内到期的非流动负债为316.97亿元，同期现金及现金等价物余额为775.34亿元，虽可以覆盖短债，但考虑到472.88亿元的应付账款和1.34亿元的应付票据，这笔钱就不太够用了。

甚至还有一笔负债藏进了权益里，那就是明股实债属性的永续债。

事实上，因为永续债在会计账目里归为所有者权益，而非负债，被不少企业视为藏匿负债的好方法，但考虑到其长期吞噬利润，央国企一般不会使用这一渠道，但招商蛇口在扩张的过程中却用了，且凭使用额度登上A股榜首。

数据显示，2017年至2021年，招商蛇口的永续债规模分别为40亿元、70亿元、190亿元、204.74亿元、240.99亿元，后四年分别同比增长75%、171.43%、7.76%、17.71%，保持增长的趋势。

后因“三道红线”出台、融资政策的收紧，业内对永续债能否计入权益提出了新的异议，因此不少房企提前回购永续债灵活应对。2022年上半年，招商蛇口偿还了75亿元的永续债，剩余未偿还永续债规模仍有165.99亿元。

而在半年内，招商蛇口支付的永续债利息高达6.37亿元，可对比的是，同期归属于上市公司股东的净利润仅18.87亿元。

此外，在大多数房企将降负债、理性拿地视为新方向之际，招商蛇口却依然在走拿地扩张、融资还款的老路子。2022年前9月，招商蛇口权益拿地拿地金额为496亿元，拿地金额处于行业前列。

为补充可用资金，招商蛇口于2022年进行了16次直接融资，融资总金额189.7亿元，其中，短期融资券6笔，共71.7亿元；公司债3笔，共58亿元；中期票据6笔，共60亿元。

“徐行”

招商蛇口并不是第一次扮演“白衣骑士”的角色。

2021年底，佳兆业的理财产品出现兑付逾期的情况，随后，佳兆业陷入流动性危机，被业内视为“出险企业”。

2022年4月，招商蛇口发布公告称，日前，公司与佳兆业、长城资产在深圳签署战略合作协议，各方拟建立战略合作关系，在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作，实现优势互补、互利共赢、共同发展的战略目标。

除了和出险房企“合作”，招商蛇口还将目标放在大本营深圳的优质住宅项目上。

2022年5月，深圳半岛城邦房地产开发有限公司与半岛城邦项目公司深圳半岛城邦置业有限公司发布消息，表示由于“已深陷财务危机、没有持续经营能力”，全体员工需立即待岗6个月。

三个月后，招商蛇口宣布旗下深圳招商房地产有限公司，与南海控股子公司深圳半岛城邦房地产开发有限公司签署战略合作协议。根据协议，双方将共同保证半岛城邦第五期的顺利推进，方式包括但不限于债务重组、股权重组、管理重组、代建代销售等。

和恒大海湾华府一样，半岛城邦同样位于深圳南山蛇口，同样是顶豪级的存在，前四期项目均价在12万/平方米至16万/平方米之间，总价2460万起。在中原地产二手房页面上，一套168.34平方米的四室一厅参考总价逼近2000万。

通过收购，招商蛇口手握深圳南山两个豪宅地块，几乎将成为该区域豪宅最多的开发商。

但距离宣布合作已有5个月，半岛城邦五期仍未传出具体动态，入市时间尚未可知。如此来看，招商蛇口想要盘活饼干厂旧改项目，还需要不少时间。