编者按：每个时代，每个行业，都会有一条正确的坡道。

2022年，中国经济三驾马车都面临着前所未有的挑战，出口、消费、房地产在时局变化中不断调整，寻找重启与复苏的道路。

为了检视过去及展望未来，观点新媒体策划和推出最新一期年度报道——“长坡薄雪”，全面深度报道房地产及关联产业链的标杆企业，他们的正确坡道和厚雪、湿雪会在哪里？

与此同时，我们继续对话具有全球视野和丰富经验的经济学家，从他们的角度，解读中国经济与各行各业的未来机会。

观点网 成立于1988年的星河，如今已经进入第三十六个年头，从当初深圳市怡和企业公司到如今星河控股集团，城市更新是其发展史上浓墨重彩的一笔。

就星河而言，这一年在城更上面的经历可以说是有得也有失。

一方面，由于城市更新的方式向小规模、渐进式有机更新和微改造转变，一些拆建比过高的城更项目暂缓推进，而企业也不得不及时脱身，如星河退出了广州南沙珠宝文化旅游小镇旧改项目。

另一方面，以存量市场为主导的当下，城市更新仍是促进城市发展的重要途径之一。年内，星河中标深圳龙华大浪街道下岭排旧村城市更新项目，正式拿下第六个龙华区城更项目。

值得注意的是，星河持续依靠城市更新转化出各种类型的项目，如星河产城代表项目之一深圳星河WORLD，便是由雅宝工业园转化形成，如今项目内包含产业、商务、居住、教育、购物、休闲等各类业态。

目前，在城市更新转化项目储备的同时，星河产业、星河资本等业务板块也成为促进城市更新项目发展的推力。

未来，城市更新仍将是星河的业务基本盘。

不同的城更

尽管星河业务已经覆盖粤港澳大湾区、长三角、京津冀、中西部四个经济圈，但无法否认，深圳依然是最重要的根据地。

据观点指数统计，星河当前约有21%销售额来自深圳。

由于近期在公开市场上并无拿地动作，城市更新成为星河项目转化的主要来源，当前在深圳已签约城市更新项目至少有16个，其中2022年带来销售额贡献的项目有5个，其余项目则处于规划或在建状态。

从项目分布来看，已转化的城更项目分布涉及光明区、宝安区、龙华区、龙岗区等地，尚未入市的项目则主要集中在龙华区和龙岗区，主要原因在于深圳各个行政区对于城市更新流程的规定不一，确认实施主体时的状态差异。

如龙华区在立项阶段便可以选定合作企业，而光明区则需要在确定实施方案后才能选定合作企业。

从项目类型来看，星河在旧村改造和旧厂改造方面投入较大，与深圳城市更新的整体环境相吻合--加大住房保障力度和持续推进产业空间保障是深圳城市更新和土地整备的重点工作。

数据来源：观点指数整理

目前星河签约项目中旧村改造比例为44%，其次是旧厂改造，比例为31%，而旧城改造和商业用地改造占比分别为19%和6%。

以居住用途为主的旧村改造份额最大，主要原因在于项目改造更新方向大多以居住为主，有助于房企获得可售资源，这是房地产企业参与城市更新项目的主要目的之一。

但旧厂改造项目同样是不容忽视的存在，村改和工改项目在实际操作中周期有差异，通常工改项目推进速度快于村改项目。

以宝安区保安窝肚旧村及龙岗区保安片区一期西片区两个项目为例，均为2010年时立项，目前前者仍处于实施方案编制阶段，后者首次入市是在2021年5月。

对比同一时期的金达工业区改造项目，该项目于2011年完成立项，星河是在2014年收购该项目地块，2022年4月已进入清盘阶段，推出了剩余房源。

近年新签项目中，龙华区稳健工业园项目是为数不多的工改项目，最早立项时间为2019年，有效期过后于2022年重新纳入城市更新计划，目前已进入专项规划审议阶段；同期立项的龙岗区大靓花园片区和六约社区埔厦片区项目属于旧城改造，但仍在编制专项规划。

造成这种情况的原因在于，项目初期土地权属分布情况不一样。

旧厂改造用地使用权通常为公司法人，归属相对单一，因此在拆迁安置补偿这一阶段的工作量较小；而旧村改造项目用地通常为集体用地，需要与不同的土地权利人协商和谈判，前期需投入的精力更多。

数据来源：观点指数整理

但从项目规划来看，尽管工改更“省事”，但房企并不能割舍旧村改造。

观点指数统计了星河7个城市更新项目的计容面积用途分布，旧城或旧村改造项目商品住房占比近50%，而旧厂改造中配套商品住房比例仅约10%，以产业为主的其他用途占比近7成。

大湾区进退

深圳之外，星河也将城更拓展到了大湾区其他城市，东莞是其中之一。

2022年8月，星河中标东莞黄江两城市更新项目，该项目前期服务亦是由星河控股负责。

另外，包括前期服务与改造合作在内，近年星河在东莞已拿下不少于十个城市更新项目。

广州是星河城更的另一重点城市。

尽管广州城更氛围不如此前，星河亦受到一定程度影响，但幸运的是，仍有不少项目在推进当中。

根据观点指数统计，当前星河明确可推进的城更项目有5个，分别为荔湾区龙溪村、黄埔区华甫荷村、番禺区罗边村及南沙区大涌村和东湾村。启动较早的南沙区两项目已经进入销售，罗边村复建区亦在建设中。

事实上，星河亦有受到广州城更调整的影响。

其一，黄埔区山龙村一、二社旧改项目于2020年启动拆迁动工，但目前该项目仅纳入广州年度城市更新计划的“前期计划”项目表中，距离取得实质性突破还有不小的距离。

另外，受“严控大拆大建”趋势的影响，星河退出了规模庞大的南沙珠宝文旅城旧改项目，该项目一期包括鱼窝头村与南涌村两个区域，曾是广州面积最大的旧改项目，占地约832万平方米。

星河在2021年10月继续拿下珠宝文旅城二期，但不到半年时间便已协议退出。

值得注意的是，星河在广州的城市更新项目体量都不小，如荔湾区龙溪村项目占地面积超过236公顷，计划总投资109亿元；大涌村项目计划总投资更是达到230亿元。

资本与资源

近年不少出险房企都曾在城市更新上面有不少收获，但在降负债过程中又不得不将城更项目转手或引入合作方。

因此，资金管理是城市更新中不容忽视的环节之一。

日前星河获得了建设银行的融资支持，成为建行优先信贷投放的房企之一，被认为是稳健房企的其中一员。

观点指数认为，星河的资金优势主要来自于集团业务的协同发展。

除房地产相关业务之外，星河旗下还有投资属性的“星河资本”，对保险、银行等金融机构进行了股权投资，这些金融机构可在一定程度上满足星河的资金需求。

另外，观点指数发现，星河不同板块之间并不完全独立，似乎也暗示着各业务之间的联系。

“星河资本”官网显示，星河资本对福田银座村镇银行的股权进行了投资。

天眼查数据显示，星河资本由星河金控持有，归属于星河控股集团，而福田银座村镇银行10%股权由深圳星河持有，同样归属于星河控股集团，但深圳星河与星河金控之间并无控股关系。

另外，星河设有三只城市更新配套产业基金，可以提升旗下地产项目的产业招商竞争力，也为开发部门减轻资金压力。

除了资金，星河也致力于通过跨界合作提升品牌价值。

近期，深圳首批人才房开启申购，星河开市客环球商业中心便是其中之一。据了解，该项目配售均价为4.5万元/平方米，目前两房房源已被选购完毕，后续将继续推出可售型人才房。

更重要的是，该项目成为Costco华南区域总部及南中国首家旗舰卖场的所在地。

2020年8月，星河完成引入Costco总部的落地签约；2021年2月，双方联合竞得龙华民治街道一宗商住地，合作进入实操阶段。

据了解，该项目预计总投资90亿元，从住宅项目入市的情况来看，双方合作进展不错。

另外，星河与腾讯云签署了战略合作协议，双方将在数据运营、信息安全、物业管理、产城运营、数字化营销等领域展开深度合作，推动产业地产互联网建设。

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