1

去年的土拍相较往年是一条截然不同的路，因为受到疫情和市场经济下滑的原因，导致大部分地块都是底价成交，一些我们经常在土拍上看到的熟面孔，很多都不见了踪影。

2023年的土拍会不会像去年的那样低靡，2023年的第一枪至关重要！

近日，温州市区挂牌了第一宗住宅用地，该地块位于龙湾的瑶溪南板块，有意思的是，该地块在今年就已经挂牌过一次，只是在出让年限上是以70年的安置房，而如今再次亮相却已经改成了商品房。

能够作为温州市区住宅用地的第一枪，想必本宗地块肯定有两把刷子，具体又有哪些亮点呢？

2

地理位置

地块位于龙湾区瑶溪街道雄心村，南面是宁西路，北面是孚敬路，西面是河流，距离瓯海大道主干道较近，虽然地块的地理位置不错，而且还有一定的河景资源加持，但东北面有一处教堂，可能对未来住宅的去化有一定影响。

图源：浙江省土地使用权网上交易系统

基本信息

地块出让面积约38205平方米（约57亩），计入容积率指标的地上总建筑面积≤40115平方米。地块起始价为5.45亿，起始楼面价约13586元/㎡。规划容积率：＞1.0且≤1.05。绿地率：≥28%。

其他要求

该地块建筑外立面饰面材料（不含门窗）采用干挂石材造价不低于850元/平方米，采用涂料造价不低于105元/平方米。门窗综合造价不低于1200元/平方米，公共部位室内装修工程造价不低于1500元/平方米，室外景观工程（不含架空层）平均造价不低于750元/平方米。

该地块周边12-A-04地块绿化带（面积10043平方米）、沿瑶溪河与水心河河岸驳坎（长约462米）以及水心河河道开挖工程（南半幅）由地块竞得人有偿代建。

地块内须配置50个社会停车泊位，建成后无偿移交区综合行政执法局。地块内按规划条件要求配建的公配市政设施建成后无偿移交区政府指定单位。

本项目须纳入龙湾区政府商定商品房房源筹集范围，具体按《龙湾区（高新区）房屋征收补偿房票安置实施细则》。

浙江省土地使用权网上交易系统

3

地块周边的优质配套并不多，还有许多地方有较大的想象空间，板块内近日最大的利好就是近日发布的《温州市永强北片区瑶溪西单元及瑶溪南单元 B-3 等地块控制性详细规划》。

规划范围东至瑶溪河、南至环山北路及大罗山、西至经三路及经二路、北至瓯海大道，规划总用地面积约134.5公顷。

居住用地面积为43.29公顷；公共管理和公共服务设施用地面积为23.88公顷；商业服务业设施用地面积为5.16公顷；道路及交通设施用地面积为33.94公顷；绿地与广场用地面积为18.59公顷。

图源：温州市自然资源规划局

片区形成“山水环抱+绿水渗透”的空间景观结构。“山水环抱”指结合周边大罗山、瑶溪河、国安寺石塔等等山水文化资源，构建一条串山越水联文的生态文化绿环。

整个板块的巅峰应该要属2019-2020年这两年，板块内的项目层出不穷，其中最亮点的就是楼面价约8510元/㎡的大家天阳榕华福邸、楼面价约8449元/㎡的融信中梁荣望、彼时两个项目的去化成绩一度成为了温州市区的年度红盘之一。

板块内的其他项目还有楼面价约8618元/㎡的祥生睿城、楼面价约9550元/㎡的祥生中央尚品、楼面价约7808元/㎡的金科银城文华府、楼面价约9735元/㎡的卓越维港。

本宗地块最大的竞品就是楼面价约11089+21000㎡政策性用房的时代翡翠半岛，如今因为资方定价的问题，所以迟迟未入市。还有就是稍远的浙江建投、温州高新技术产业开发区投资建设开发公司拿下的瑶溪南12-F-35地块，楼面价约9001元/㎡；以及凯迪拿下的龙湾南洋社区实施单元，成交楼面价约7897元/㎡。

4

总结来看，本宗地块最大的亮点就是1.05的低容积率，地块出让后有望做低密别墅产品。不仅是市面上的稀缺产品，还与板块内的产品形成错位竞争。

而且从去年的土拍市场来看，普通住宅地块都是底价出让，反而稀缺的别墅产品竞争一直都比较激烈，正如七都板块的未来科技岛04-A-05地块，同样也是1.05的低容积率，就经过了49轮的争抢，最终被温州市华芸置业有限公司以总价7.4亿元拿下。

图源：浙江省土地使用权网上交易系统

声明：本文所采用信息和数据均来自政府相关部门，以及可信任媒体等公开渠道，但无法确保其完整性和准确性。本文观点和数据不构成对房地产投资、买卖的依据，任何人因该观点或者数据而导致的财产亏损，责任自负，本公众号不承担任何责任。

一对一免费咨询买卖房信息！