编者按：新年伊始，泛地产行业从追逐微光，到曙光向行。乐居财经推出2023年首个策划《曙光》，挖掘地产、家居和物业标志性企业的韧性故事，寻找中国泛地产行业向上的力量。文/乐居财经 邓鑫妮

初七开工，中海物业（02669.HK）传来喜讯，中标香港天文台大楼服务合约。这是继香港特区政府资讯科技办公大楼后，新春再次中标政府大楼项目。

横跨港澳的发展历程，形成了中海物业独特的经营风格。

上世纪八十年代初，物管的风落在改革开放如火如荼的深圳，物业行业的雏形由此成型。同一时期，对岸的香港已经拥有了较为完备的行业发展脉络，中海物业在这片富饶的土地上生根发芽。

1986年中海物业在香港成立，1991年主导了物业管理的“港标内移”，2015年在港交所上市，如今中海物业已经成为港澳地区最大的中资物业企业。

“40年历程中，中海物业既是受益者，也是见证者，更是参与者。”站在深蓝色的电子屏前面，中海物业董事局主席张贵清从行业发展聊到了中海物业的革新。

作为一家有着漫长发展历史的物企，中海物业外拓毅力不减。眼下，它的触角已经伸向行业的各个角落，衍生出兴海物联、优你互联、海纳万商、中海城服等多条线路。

稳健至上

过去一年，行业的波动让人印象深刻，尤其是资本层面的变化，房地产市场的雷声传到物管的耳朵里，行业价值体系尚未完善，信任的基石随之崩塌。

而在这样的背景下，国央企的表现相对坚挺，不仅在收并购市场大展身手，市值受波及程度也较小。目前，总市值排名前五的物企分别是华润万象生活、碧桂园服务、万物云、中海物业和保利物业，国央背景物企的实力不可小觑。

中海物业是第二家跨入资本市场的物管企业，也是第一家上市的央企物管，2023年已经是其上市的第九个年头。

2023年行进一个月，中海物业股价已经增长超过30%，截至1月29日收盘报价10.92港元/股，总市值358.93亿港元。

值得一提的是，即便在2022年经历过多次物管股的大起大落，截至12月30日中海物业全年股价依旧微涨。

乐居财经《物业K线》统计，截至2022年12月30日，市值较前两年都有增长的是华润万象生活、中海物业和特发服务，若是连续两年市值稳步增长，则只剩下中海物业一家，华润万象生活和特发服务2021年跌至低点，2022年才有所回升。

中海物业的稳健不仅体现在市值上，还反映到经营业绩、规模增长等方面。截至2022年中期，其在管面积2.87亿平方米，较去年年底的2.6亿平方米上升10.5%，同比增长23.53%。

营收方面，2022上半年中海物业整体收益同比上升了35.3%至58.14亿港元，期内毛利率为15.1%，较上一年末减少2.3个百分点。

各大业务板块中，物业管理服务承担了超7成的收入占比，不过收入涨幅最大的还要属停车位买卖业务。截至2022年6月30日，中海物业的物业管理服务、增值服务和停车位买卖业务分别为43.87亿港元、13.19亿港元、1.07亿港元，同比涨幅分别为44.1%、11.5%、55.1%。

构建品牌生态

中海物业围绕业态和生态搭建了多条延伸通道。有海纳万商和中海城服向多元化业态扩张，也有优你互联、兴海物联等着眼细分业务最终打造生态闭环的服务内容。

中海物业称，这是“以‘业态’为基础，以‘生态’为延伸”，六大业务互相促进融合，共同构成中海物业的品牌生态。

如果说物业管理、增值服务是中海物业的骨架，那么细致的服务生态就是填充其中的肌理。

截至2022年6月30日，中海物业非住户子分部收益增加8.6%至8.66亿港元。其表示，主要由于兴海物联拓展了智慧化建设及硬件销售业务，以及透过美博工程提供给商家企业客户和业主的维修保养服务业务量有所增加。

此外，兴海物联的深入运用在一定程度上也起到了降本增效的作用。2022年中期，非住户增值服务之子分部利润同比上升11.0%至8890万港元。中海物业称：随着兴海物联致力实现科技力领先，构建核心竞争力，期内较多研发费用（包括智慧园区平台及产品线业务分析）以资本化处理。

优你互联也是中海物业“智慧化”迭代的成果。此前，中海物业以社区资产、客户资产、生活服务、平台业务运营为主线，推出社区平台“UN+”。如今，优你互联已经成为中海物业社区增值服务品牌，通过线上线下平台提供服务，不断挖掘服务纵深。

外拓服务边界已经是物管行业的共识，尤其是深入非住宅领域、更广阔的城市空间，物业的身影已经无处不在。

已经上市的物企中，有专注商管领域的星盛商业，也有在公建业态发力的新大正等企业，或是通过收并购、市场外拓补齐业态拼图的也不在少数。

为此，中海物业推出了商业物业服务品牌海纳万商，在写字楼、商业综合体、产业园区、政府公建、院校等非住宅业态持续耕耘。

12月9日，中海物业公告以总代价约7610万元收购广州利合物业100%股权。

利合物业的卖方是广州利合房地产，其手中拥有广州亚运城项目。这笔收购，将进一步提升中海物业非住宅物业的浓度。2022上半年，中海物业非住宅项目在管面积6850万平方米，占比23.8%。

此外，中海物业还锚定大热的城市服务项目。2022年5月正式进驻乌鲁木齐沙依巴克区友好北街道城市服务项目，标志着中海物业正式进军城市服务业态。