政策在放宽,为什么人们排队提前还房贷?

更新时间:2023-02-08 00:05:43作者:智慧百科

政策在放宽,为什么人们排队提前还房贷?


春节之后,最重要的房地产新闻,莫过于“提前还房贷”。

很多报道说,以前是排队贷款,现在是排队还款,多个城市的银行提前还贷申请,都排队少则2个月多则半年。有的银行为了避免这种扎堆提前还贷,还关闭了APP网约入口。这样的现象,多年都没有出现过。

大致归纳起来,媒体总结的提前还贷的原因有三个:一是,未来预期收入流不确定甚至下滑;二是,股票、基金、银行理财等收益变差;三是,存量贷款与增量贷款利差扩大(现在有的城市首套房贷利率能做到3.8%,但是之前发放的房贷仍然在5%以上)。由此,也有专家给出解决方案建议,同步降低存量房贷利率。


这个和我们眼下看到的市场状况相反,春节之后同时出现的另一个景象是,房地产成交的回暖。虽然观察周期太短,但是从中介机构的先行指标——带看量——来观察,买房人的信心要比春节之前,尤其是“全阳”之前有明显恢复了。

01

一个矛盾点出现了,一方面是政策确定性的放宽,但是另一方面,为什么大家都在忙不迭的提前还房贷?

我自己这段日子也开始有这样的困扰了,跟粉丝们也陆陆续续做了不少这方面的沟通。总体的看法,我对上述三个原因没有新的看法,但是我认为重点在于,上述三个因素里,有主有次,找到最为主要的因素,对于我们理解市场,做出决策,会提供更有价值的的指引。

我自己的看法是,上面的因素里,第一个——整体预期收入流的不确定乃至确定性下滑,和第二个——预期投资收益的下滑,其实说的是一回事,这显然是最重要的因素。至于说存量贷款和增量贷款的利差,是一个辅助因素、技术问题。

从我自身的情况看,疫情这几年,我的收入也受到一些影响,但我已经很幸运了,比我惨的大有人在(毕竟我没有什么固定成本,还可以线上办公)。但是,尤其是在去年,我也开始努力的缩减开支了,虽然还能赚钱,但总是觉这个不安全感在快速上升。另外,这么多年来我都懒得去搞“商转公”,以前觉得无所谓,就省那么几个钱,但是最近也开始琢磨了,仿佛一夜之间觉得蚊子肉也是肉啊。

从群友们的交流看,大家基本上对什么利差的因素提及的不多,偶尔有童鞋提了,但是明显不是重要的决策因素。

“手上的钱,没有好的标的,干脆就还了,降低负担”。

“收入难以估量持续性时,无债一身轻的轻松”。

“提前还贷潮,是基于收入预期降低的心理,还有目前过高的房贷利率”

“现在是没有了确定性的收益”。

02

如果说是存量贷款和增量贷款之间的利差导致的,那么很简单,这个判断基点在于:他们还了贷款,还是会贷款,只是寻求成本更低的利率——比方说转为经营贷,现在最低的经营贷利率可以做到年化3个点,很低很低很低,无风险收益率了。但是如果这么做的人很大量,会表现在统计报表里的——短期贷款和中长期贷款数据。但从去年末的数据看,几乎是一边倒的居民存款破纪录的大幅上升,而贷款却是创下多年未见的收缩。

看这两组数据:

2022年,居民户新增人民币贷款38300亿元,同比少增40900亿元,其中短期贷款10800亿元,中长期贷款27500亿元,分别同比少增7600亿元和33300亿元。全面缩减。


2022年,住户存款增加17.84万亿元,而2021年全年住户存款增加9.9万亿元,同比多增7.94万亿。2021年居民存款增速只有10.7%,而截至2022年末这一增速已经抬升至17.3%。几乎创下历史记录。


这么个极端的反差,显然不是存量房贷、新增房贷利率有差别就能导致的,显然专家的看法也是避重就轻。我的意思是,存量房贷利率下降当然是应该的,也会起到一些作用,向2008年学习。当年的房贷利率,不论增量存量,一律打到7折(创纪录的4.158%,导致商业银行亏损的利率),但今天的房贷利率,别说存量了,就是增量放大利率,也不会让银行“亏损”。我当然不是说今天的商业银行应该干“亏本买卖”,而是说眼前的利率极端性不及2008。

但即便是房贷利率同步了,我认为依然是辅助因子,影响力不足够。

03

真正有力量的动作,是要尽快扭转居民关于未来收入流高度不确定的悲观预期。这是房地产的决定性力量。

这个悲观预期既是预期,又是事实。说它是事实,的确是因为在这几年间,许多人倒了。这些我相信大家身边都有一二三的案例,就算是没有,看拍卖房数量的爆增也能猜出个一二。

我一个粉丝今天跟我说,“疫情三年身边有几个身家几千万的出问题了……生意亏损,现金流就断了,房子也不是自己的了”。

之前有媒体报道,企查查数据,截至2022年11月28日,国内餐饮相关企业共注销吊销495457家,仅仅2022年上半年统计到的注销吊销数据就超过了2020年全年。

其他像裁员、地产人开滴滴、股市的暴跌、理财的暴跌等等,这些伤心事都不需要再展开了。今天一个头部地产人跟我说,去年的年终奖还没拿到,部门的同事1年时间的月薪还不到1万……在深圳,如果有房贷,1万块是个什么概念?

现在是放开了,大家的信心在快速恢复,这是大好事。但是从信心恢复到收入恢复,恐怕还是要有一段时间。而且,这也不一定是光出政策刺激就能够解决的。企业也好,家庭也好,一下子陷入困顿,就算是超级东风来了,你要重新站起来,也得要个一年半载,企业更是得个三年两载的吧。

我昨夜和一个地产大佬交流局势,大家的共识是觉得,2023年肯定要比2022年好,成交量会上来。但是“重要的是居民对未来现金流的预期……就算你有一千万存款,但你失业了,工作都找不到,你会拿去买房吗?”

这个可以解释孟苏晓的提问。他之前说:“2022年中国老百姓存款增加了十五万亿,拿其中五万亿用来买房,中国的经济就能恢复”。引起了轩然大波,被嘲讽的不行,老爷子后来又出面解释说,自己的本意是说要有实力的人去买房。


其实我认为他根本没必要解释,这话当然没有说错,5万亿当然能救经济的命。但错不在此,错在于,他没有解释为什么大家都去存钱了。超天量的存款,说明了居民在做的是防御性储蓄,对未来的收入流没有信心。这个是房价的决定性力量,我们常拿房价收入比来测算一地、一国房价的泡沫程度,但当期的房价收入比只能显示买房的“负担痛苦指数”,不能解释泡沫度,因为,促使人们去买房子的根源性力量,是基于他们对未来收入的乐观预期。这就像你今天的股票大涨了,虽然是账面值没有兑现,但是你会大方的在群里发个200块的红包。但是如果你今天的股票绿了,同样也是浮亏,但是你会在群里发红包吗?恐怕只会翻白眼。

如今这个乐观预期不在了,或者说正在恢复中但还没有显现的那么快速,这反映在居民的动作上,就仍然是一种防御性的姿态(在企业,也是一样)。这个,才是居民排队提前还贷背后折射的真正重要的事件。

04

这个因素,上面的媒体报道也都谈到了,但是应当说,侧重点不一样,进而会影响我们对市场的理解。这么说吧,大家都看到了,各城各地现在的想法,现在的动作,统一一句话:是想让企业家、居民重新去“扩表”,某种意义讲,买房子是负债,扩大投资也是负债,现在就是要大家多消费、多贷款。

但是,面对居民排队提前还房贷的潮流,如果只是倾向理解为存量贷款、增量贷款利差大,那解决不了问题——把现在的存量房贷利率和增量房贷同等化,那的确能够延缓提前还贷的势头,但是想让大家重新的“扩表”,跑步到房地产市场里去买楼。

得让大家对未来的收入预期重新乐观起来,就是要相信明天的自己能够赚到比今天更多的钱,并且凭借自己的努力真的能够做到。有这样的预期,市场不需要喊话刺激,消费自然就会起来,房地产也会复苏。

这个是观察房地产行业、市场未来走向的关键点,我认为更值得强调。相信政策也在往这个方向走,这一点值得我们对2023更加乐观一些。同时,市场自身基本面的蓄能,也正在提供一个复苏的底盘。淡定面对,保持乐观。

上次建了一个500万预算群,鉴于城市副中心的500万刚需盘非常多,具体如何选盘变得复杂,应很多刚需粉丝的呼吁,新建的一个群。然后有些粉丝申请要建“1000万预算群”,我就同时开建三个不同的群——预算在500万内、1000万内、2000万内,有需要的童鞋,都可以扫下方二维码,备注清楚。希望大家通过交流,可以帮助自己更好的“买对”。

本文标签: 贷款  存款  利差  存量  房贷利率  提前还房贷  

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