过去1年的土拍市场，基本是国央企的天下。

近期克而瑞发布了2022新增货值TOP100榜单，TOP10里，除了滨江集团是民企、万科地产是混合制企业外，其他清一色都是央国企。

确实，2022对于大多数民营房企来说，在土拍市场上是失色的一年，诸多民企在土拍市场上变得谨慎。

万万没想到，在去年的土拍中异常低调的新城控股，在2月7日杭州的土拍中，居然以24.6亿，拿下了一宗住宅+商办的综合体地块。

虽然拿地金额不高，但新城控股在开年这次拿地，也真的是在给业界释放出信号：

一些扛过寒冬的民企，或许真的会迎来拿地的春天。

01

新城控股勇拿杭州重磅地块

2月7日，杭州第五批集中供地开启，当天5宗地块全部成功出让。

在这次土拍中，出现了一个大家熟悉又陌生的房企——新城控股。

熟悉是因为新城控股作为一家全国性房企，无论是住宅还是商业体，早已深入人心。陌生是因为，新城控股在去年几乎很少在公开的土地市场拿地。

甚至大家对于新城控股的低调已经习以为常。

然而这次，新城控股好像有点厚积薄发的感觉了。

此次杭州土拍中的崇贤地块，是杭州近年来比较重磅的地块，也是此次土拍中唯一的商住地块。

该地块的竞争也比较激烈，竞价至封顶，最终通过摇号，幸运之神眷顾了新城控股，崇贤地块落入了新城控股囊中，成交价为24.6亿。

艳姐猜想，新城控股入驻后，会不会在杭州打造首座吾悦广场呢？大家拭目以待。

因为目前还没有到年报季，新城控股去年全年拿地的情况有待披露，而根据去年半年报，新城控股也已表明了对于拿地的态度：

在行业运行不畅的背景下，公司住宅地产开发业务在立足于长三角地区基本点的同时，持续聚焦深耕区域和优势板块，不断优化公司产品与服务，不盲目拿地，从投资端把控风险。

所以在去年半年报中显示，去年上半年，新城控股仅拿了1宗地块。

在2021年，新城控股拿地又是另外一幅光景。

根据年报显示，2021年新城控股共新增土地储备77幅，总建筑面积2157.66万平米；

而在2020年，新城控股新增土地储备120幅，总建筑面积为4139.41万平方米。

可以看到，在2022年新城控股对于拿地策略有了一个比较大的转向，就是谨慎拿地。

当然，新城控股也有足够的余粮：

根据去年上半年的半年报，新城在全国范围内合计拥有土地储备1.31亿 平方米，可满足未来2-3年的开发运营所需。

其中一、二线城市占公司总土地储备的37.05%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的29.46%。

新城谨慎拿地，把控投资端风险，也是出于大环境和企业自身发展阶段的考量。

要么不拿地，要拿地就一拿一个准。此次新城拿下杭州重磅地块，背后也看出新城对于一些优质地块，还是会有所欲望。

或许在去年下半年开始的政策暖风后，新城控股的现金流也变得比较充裕，所以也有能力在土拍市场上拿地。

02

新城控股的韧性

虽然外界对于新城控股的褒贬不一，但艳姐觉得，新城控股还算是一家比较有韧性的房企。

根据此前新城控股公布的2022年度销售出现了一定程度的下滑：

去年1-12月，累计合同销售金额约1160.49亿元，比上年同期下降50.36%；累计合同销售面积约1191.52万平方米，比上年同期下降49.40%。

前不久，新城控股发布了2022年度业绩预减预告：

预计公司2022年度实现归属于上市公司股东的净利润为62990.43万元到 377942.58 万元，同比减少70%到95%。

新城控股也分析了其利润下降的原因：

① 受整体市场环境、疫情及结转项目的结构变化，2022年公司房地产项目结转收入及毛利较2021年有较大幅度的减少。

② 由于市场情况变化，公司计提的资产减值准备同比增加。

不得不承认，在2022年房地产行业进入深度调整期后，销售额、归母净利润下滑已经成为房企共同要面临的课题。

但是，很多人忽视了新城控股的商业板块数据，在去年疫情的冲击下，新城控股的商业板块却表现出了强劲的韧性，根据此前发布的公告显示：

2022年度新城商业运营总收入为100.06亿元（即含税租金收入），而2021年度公司商业运营总收入为86.39亿元（即含税租金收入）。2022年同比增加了15.82%。

新城控股确实拥有“聪明的头脑”，当大多数民营房企都在住宅“一棵树上吊着”，新城控股却早已在商业板块持续深耕，形成了自己的商业护城河。商业板块的运营也为新城控股提供了稳定的现金流。

新城在之前也披露，截至2022年12月31日，新城持有的已开业吾悦广场为126个，管理输出的已开业吾悦广场为14个，另外5个已签约吾悦广场尚处于交接过渡期。

说实话，除了龙湖、华润等少数深耕商业板块的房企外，很难再有房企能达到新城这样的商业高度。

充足的土储、商业板块提供稳定的现金流，已经让新城有持续发展的可能，关键是它还受到了金融机构的支持。

去年8月，6家民营房企获得首批中债增担保试点，新城成为了其中之一。更值得一提的是，去年11月，新城控股150亿元储架式注册发行被交易商协会受理。

这150亿将成为新城控股实实在在的现金流，将极高提升新城控股的现金灵活性。

新城控股还刀刃向内，向组织要效益。

在去年年末，地产人言也报道了新城控股还进行了组织变革：

将集团总部定位为战略总部、投资总部、风控总部；地产开发事业部负责全品类地产开发、代建；商业管理事业部负责全品类商业管理，强化商业深度运营相关职能。

此次集团总部的调整，则主要指向一个路标：大资管战略的落地。

事实上，从2021年以来，新城就开启了新十年战略，其核心之一，就是从开发型业务向运营型、资管型业务延伸，打造资产管理平台，实现向大资管方向的转型。

而且艳姐也了解到，目前新城也在推进资管能力建设，运用其长年在物业开发及商业管理的经验，在项目端引入股权投资者共享收益、共担风险。

从长远角度看，此次组织架构调整将更利于双轮驱动战略聚焦，更利于推进轻重并举、落地深度运营，进一步提升地产开发和商业管理的长期竞争力。

所以，新城控股已经是重新出发，在新的起点上发力的节奏了。

王晓松在今年的新年致辞中说过：

风沙再大，骆驼总是专注前路；道路再崎岖，骆驼总能抵达远方。我希望所有新城管理者躬身入局，不执于旧、无畏于新，以价值结果为导向，提升效能。

新城的前路或许仍有挑战，仍然会遇到沙漠，但是这只坚持长期主义的骆驼，总能找到它的绿洲。

主编：张艳

责编：doug

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