深圳安居房迈出了一大步。

昨天下午，深圳一口气发布4个关于保障性住房的征求意见稿通告。

在这些征求意见稿中，有几个地方是值得注意的：

1、深圳安居型商品房，不再安排建设；

2、深圳共有产权房实行封闭流转，zf有优先购买权；

3、共有产权住房按照市场参考价格50%左右确定；

4、满5年收购价为购买价格×（1+中国人民银行三年期定期存款基准利率）；

5、市场参考价格由市主管部门委托专业机构评估测算确定，或许未来会有人才版“指导价”。

可能很多人，至今都没有搞明白深圳的住房类型。

按照深圳市存量住宅用地项目清单中的解释，深圳市住房类型包括普通商品住房、全年期租赁商品住房、公共住房（人才住房、安居型商品房和公共租赁住房）。

其中的对应关系——

普通商品住房→普通商品住房

租赁型商品住房→全年期租赁商品住房

共有产权住房→可售型人才住房和安居型商品房

公租房→公共租赁住房

保障性租赁住房→租赁型人才住房

现在的重点是，深圳不再安排建设安居型商品房。

这样一来，共有产权房的类型，就只剩可售型人才房的类型。

对深圳而言，利好人才，也就是大学本科毕业以上的群体。

去年可售型人才房，凭人才资格，不限社保，吸引了一大批深圳人关注，甚至一度出现申请系统一度拥挤，咨询电话不停忙线的情况。

人才房购房采用选房新规则，但流转规则却给市场留了个大问号。

当时很多人都问，这样的房子，未来怎么流转？转让怎么算价格？

去年鲨鱼觉得最有可能是参考《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》的方式。

但这样一来，可售型人才房就有折价的风险。

如今看来，转让收购及转让的方式升级了，要比参考老规则好太多了。

因为新的《深圳市共有产权住房管理办法》征求意见稿中，未来可售型人才房的折价风险会小很多，也堵死了未来可售型人才房流入普通商品住宅市场的通道，掐灭希望通过可售人才房投机暴富的想法。

首先是转让方式年限界定比《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》约定的短，以5年为转让规则界线。

5年而不是10年作为收购及转让价格计算界定年限，可以更好把控市场变动的风险，也降低购房者进入退出的时间风险。

这个时间的界定，也更有利于共有产权住房与普通商品住房市场同步，让共有产权住房的价格变动节奏跟上普通商品住房价格变动节奏。

而且，也适当增加了共有产权住房的流动性。

其次是假如参考《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，同样购买价格的可售人才房，未来的折价空间就会大得多。

举个例子，500万买的可售型安居房，如果在买房后的第11年转让。

如参照《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》计算，政府收购价=500*[1－1.4%*（11－10年）]=493万；

若参照《深圳市共有产权住房管理办法》计算，政府收购价=500×（1+2.75%）=513.75万。

不过，也只是收购方式的折价风险减小了。

按照征求意见稿中的收购价的计算方式，就意味着可售型人才房，未来收购价不管中途是涨是跌，持有多久，政府回收都只补偿三年银行定期存款利息。

而眼下三年期定存利息是2.75%，随着国家利率的波动，未来三年银行定期存款利率，还是不是2.75%，是不确定的。

但终归来说，通过收购的方式转让，是能保住账面购买价的，可以减少房价波动，给人才带来的损失。

第三是如果参考的是《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，那么可售型安居房到期，就会正常流入普通商品房市场，比如龙悦居、侨香村这样的小区，继而出现巨大的套利空间。

而意见征求稿提出封闭流转，不仅不会对普通商品住房市场造成冲击，还可以减少市场对共有产权住房的投机心理。

第四是满5年后，如果是封闭流转，买卖双方自由协商转让价格，会“通过市场参考价格规范转让行为”。

这就意味着，未来可售型人才房的转让或会诞生共有产权住房版本的“指导价”，用来规避封闭流转市场下，可售型人才房价格大幅跳涨，人才“炒人才房”的情况。

所以无论从哪个角度来看，这一版的《深圳市共有产权住房管理办法》，如果落地基本也就琐死了可售型人才房的升值空间，回归到最根本的居住功能，保证人才居有住所，为深圳带来长远持续的动力。

从另一个角度看，安居型商品房不再安排建设，也有两个比较积极的方面。

一方面，安居型商品房和普通商品住房存在一定的竞争关系，减少供应，有利于普通商品房市场稳定。

不少地段的安居型商品房价格与刚需段位的普通商品房价格存在价差，无形中就分散普通商品住房的购买力。

如果持续供应安居型商品房，一定会对非核心板块的楼盘价格造成一定的伤害，间接引导了所有购房者的情绪，造成市场的中短期震荡。

对于深圳眼下冰封的一二手房商品住宅市场而言，并不利于市场平稳运行。

所以当安居型商品房不再安排建设，加大供应后，是有利于普通商品房的价格平稳的。

另一方面，可以尽快去掉安居型商品房的库存。

虽然安居型商品房设计的初衷，是为了给来深圳深发展一个上车的机会，但由于地段，配套，户型等，满足不了过去的刚需群体，导致不少安居型商品房出现不少库存或者去化慢。

虽然不少安居型商品房，到最终去化都可以达到100%，但是去化慢的，也确实是比较慢。

最明显的，去年深圳首批满足条件即可“摇号”的可售型人才房，6个项目4422套，15294户家庭参与认购，结果截至12月28日，深圳住建局官方数据显示，仅1930套房源被选定。

原本6折的市场价，以为会引起“哄抢”，毕竟还不需要像以往可售型安居房那般，排队轮候，结果连一半的去化都做不到。

就整个深圳而言，根据《深圳市住房发展 2022 年度实施计划》显示，2022年深圳的公共住房任务中，供应分配就包含了12883套出售型公共住房，建设筹集14879套出售型公共住房。

所以不再安排建设可售型安居房，无疑是可以进一步加大这类房源的库存去化，毕竟到最后，只要买得起这类房子的，怎么都会有人买。

当然了，安居型商品房不再安排建设后，对于既没有实力购买普通商品房，又达不到人才标准的（全日制本科以上）的人来说，就没这么友好了。

对于这一类人群而言，如果希望拥有一套深圳住房，但又不打算长远租房或者轮候公租房的，就要抓住存量安居型商品房的机会了。

或许，库存安居型商品房是这些人享受深圳政府6折买房最后的保障机会。

否则，未来只能努力搞钱，买普通商品房了。

作者 |醉酒大鲨鱼