南方财经全媒体记者魏彤 广州报道

1月16日，广州CBRE世邦魏理仕发布《2022年广州房地产市场回顾与展望》，解析广州商业地产市场最新发展状况与趋势。随着防疫措施的进一步调整优化以及政策对产业的支持力度持续提升，广州房地产经济有望逐步复苏，商用及工业房地产市场的运营环境都将得到改善，租赁市场及大宗交易市场的活跃度都将得到提升。

具体而言，写字楼市场整体需求动力不足，租金承压，但科技互联网和专业服务业保持扩张。优质零售物业市场受疫情影响较为严重，但天河路商圈仍保持韧性，持续吸引广州首店进驻。仓储物流市场则在跨境电商巨头的带动下，频现大面积成交，但来自零售商的需求则有所减少。大宗交易市场在可售物业增加的背景下，录得增长，写字楼是主要的成交标的。

写字楼大宗成交活跃

广州大宗交易市场成交金额有所攀升，2022年全年录得156亿元的交易，同比上涨18%。一方面，不良资产的投资机会有所增加，且由于开发商积极优化资产组合，加快资产处置，市场可售存量商用资产增多。另一方面，资产价格松动也利于交易的达成。年内写字楼和商业物业的资本值有所下降，但核心区资本值更为坚挺。

写字楼是广州今年大宗投资市场的主要成交标的，超过80%的成交金额来自写字楼，包括珠江新城一栋写字楼塔楼的整售交易。广州近年来的写字楼供应高峰，带来了更多的成交机会。包括珠江新城、金融城、天河智慧城、琶洲和科学城等市内主要商务片区，吸引了大部分投资者的关注。

商业物业方面，成交仍集中于裙楼商业和住宅社区商业，年内录得六宗成交。工业物业的成交则有所减少，从2021年10.6%的成交金额占比下降为今年的1.4%。

年内仓储租赁需求放缓，但价格仍然坚挺，令投资者对仓储物流设施的投资变得谨慎。但作为国内主要城市群，粤港澳大湾区的物流设施仍然受到投资者关注，本年便录得黑石收购广州周边城市一个物流仓的成交。

广州、佛山两地物流仓储租金均呈现出先扬后抑的特点：广州2022年租金同比上涨4.6%，佛山也录得了全年2.9%的租金涨幅。上半年租金的快速上涨源自2021年下半年广佛空置率曾经一度低于2%，推动租金上升，升势延续至2022年上半年。但随着去化趋缓，租金在下半年趋向平稳。

另外，本年度多宗成交物业涉及了用途的转变，包括将在建酒店工程改造为养老公寓，商办性质的公寓改为员工宿舍，说明广州经营性自持的居住类物业同样受投资者关注，与全国趋势一致。而另外一宗工业成交，则与旧改相关，涉及城市化进程下的工业用地转变为办公或住宅的开发项目。基础设施公募REITs作为退出渠道，令商务园区的关注度较以往提升。

世邦魏理仕广州分公司副总经理、广州投资及资本市场部负责人苏俭婷表示，“随着商业活动的恢复，国家对房地产业的支持力度逐步增强，投资信心将在2023年得到提振，开发商优化资产组合的活动仍将持续。而商办及工业物业的租赁需求，将随着经济的复苏而有所增长，也将增加投资者的投资信心以及自用买家的购置需求。”

零售市场显现复苏迹象

2022年，广州优质零售物业市场持续受到疫情的影响。尽管第三季度的消费刺激政策和暑期旅游高峰曾一度令人流及消费转趋活跃，但进入第四季度后，广州疫情多点频发，封控和临时管控措施限制了人员的流动，堂食和教育培训等线下活动暂停，实体零售市场表现疲软。

1-11月，广州社会消费品零售总额仅同比上升了1.9%，较1-9月下跌1.2个百分点。随着疫情管控措施在11月底进一步优化，零售市场终于开始显现复苏迹象。

广州全年共录得五个购物中心，较2021年增加了4.8%，全部都位于非核心商圈，分布在白云、越秀、天河和黄埔区。其中，作为传统的开业旺季，第四季度出现了供应高峰，2022年超过九成的新增优质商业面积都落成于该季度。本年度开业优质物业均由成熟商业开发商运营，大部分物业开业率较高，为全年净吸纳量贡献了23万平方米。

世邦魏理仕中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示，2022年，广州录得疫情三年以来的最低净吸纳量水平，主要原因包括零售商普遍抱持谨慎态度，个别主力租户退租以及商场焕新调改。所幸年末出现供应高峰，部分新项目开业面积较高的带动下，四季度净吸纳水平表现抢眼，达到17万平方米，全年吸纳数据始由负转正。

受租赁需求下降影响，空置率同比上升2.8个百分点，至年末的11.3%。吸纳放缓，空置率攀升致全市首层租金同比下降3.9%，至年末的每日每平方米25.8元。其中天河路、珠江新城及万博商圈租金相对较为坚挺。

租户成交方面，时尚服饰、特色餐饮、轻食软饮、配饰及珠宝、新能源汽车和运动娱乐体验业态全年录得的新开店铺数量分别位列前六位，占全部成交的67%。其中，天河路在各商圈中录得最多国内外知名时尚服饰品牌的广州首店，包括三宅一生、ARKET等。而特色餐饮方面，日料和火锅年内积极扩张，部分软饮品牌新开西式简餐副线，带给市场更多样化的就餐选择。

“2023年，广州将有五个项目共32万平方米的优质商业面积落成，其中珠江新城及北京路都将有小体量项目落成，而大悦城也将开出在广州的首个项目。尽管预期2023年疫情对零售市场的影响仍将有所体现，但相信疫情的影响将会减弱，优质零售物业市场将持续复苏。尤其是对科创和制造业的持续政策支持以及房地产业获得‘三支箭’利好，也将带动经济好转，创造更多就业岗位，家庭可支配收入及消费信心将获得相应提升，利好零售市场。” 钟廉军说。