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作者：陈欣苗

编辑：陈涧

设计：岚昇

拿地“黑马”何以逆势扩张？实业家豪赌地产

眼看着地产大佬们艰难翻身，又一浙系民营老板动起来了。

这次是实业干了好多年的章卡鹏。他旗下的伟星置业（下称“伟星”）突然成了土拍市场的“黑马”，2021年-2022年，在长三角的合肥、临海、南京等城市拿了39块地，豪掷460多亿元，羡煞一众民企。

提起“伟星”这两个字，外界的印象更多是卖纽扣、卖建材水管。被称为“纽扣侠”的章卡鹏，靠着一毛五一粒的纽扣，一年能卖超90亿粒，挣4个亿出头，但在干地产方面，却是籍籍无名。

实业干得好好的，怎么盯上地产了呢？

拿地“黑马”

众多民企艰难度日之际，伟星却在土地市场“杀疯”了。

比如在去年土拍热度较高的合肥，伟星积极参拍，一至四批均有收获。

合肥第二批集中供地中，38宗地开拍，中海、龙湖分别报名了13、12宗，伟星紧随其后，报名了8宗。

同年三批次中，伟星以一己之力击败保利、龙湖、信达、金茂等一众大牌开发商，以15%溢价率及满分竞品质，摘下合肥肥西区一宗地。四批次中，伟星斥资35.2亿拿下热门地块滨湖BK202208地块、政务SS202215地块，前者意向房企达14家，包括建发、招商、华润、中海、龙湖、保利等知名房企。

据无冕财经研究员统计，2022年，仅是在合肥，伟星就拿了10宗地，拿地金额达102.03亿元。

2022年全年，伟星妥妥成为拿地“黑马”。据官方披露，去年公司新增土地20块，拿地总投入约243亿元。

▲伟星2022年拿地情况，无冕财经制图。

在克而瑞2022年房企拿地榜单上，伟星房产排在新增土地货值榜第19位，同比上升了36个位次，排在它前面的，仅有滨江、龙湖、中信泰富三家民企。

如果算上官方披露的2021年拿地数据，2021年、2022年这两年，伟星的拿地金额高达468亿元，相比2021年225亿元拿地投入，大增127.4%。

不仅如此，多数房企区域收缩之际，伟星却在外拓，新进杭州、武汉、南京、宁波等城市。且在南京“一鸣惊人”，以45亿元拿下两宗地，这一拿地金额在中指研究院发布的去年南京拿地房企排行中位列第三，前两名均是国企。

由此可见，尽管近两年房地产环境急剧下滑，但伟星逆势扩张之心日盛。

销售表现也是逆势增长。据克而瑞，2022年伟星房产实现权益销售额323.6亿元，排名42位，同比仍增长18.19%：仅在合肥，权益销售额便达109.98亿元，位列权益销售榜单第一，占总权益销售额约34%。

从目标的制定上看，伟星发展房地产的意愿仍旧很强。

据官微“伟星房产”，2022年初经营工作会议强调，要“通过三至五年的努力，计划实现500亿-900亿元的销售规模”。

何以逆势扩张？

两年砸下400多亿，伟星为什么这么猛？放在仍在底部徘徊的房地产市场，着实令人费解。

但梳理伟星布局房地产的逻辑，以及对行业的认知，可窥见一二。

伟星早在1993年便进入房地产领域，但规模一直不大，走的是区域深耕的路线，打法归结起来是：集中在少数熟悉的城市开发房地产，逐渐占领当地市场，成为“地头蛇”的存在，再逐步向周边城市扩张。

很长一段时间里，安徽的芜湖、马鞍山，以及浙江的临海，是伟星的主战场。据“伟星房产”披露，在这三个地方，伟星都排在头部，2021年，这三个地方的市占率达到30%、28%、54%。

芜湖是典型，它被戏称为“伟星市”。伟星进入芜湖已经20年出头，累计销售了250多万平方米的房子，是安徽省内唯一一个在单一城市销售额能超过百亿元的房企。

据克而瑞，2021年芜湖项目销售金额TOP10排行榜中，伟星上榜6盘，总成交额超115亿元。

“‘强龙难斗地头蛇’，外地房企或多或少受到了本地伟星的‘打压’。即便单价高于周边10%，客户宁愿选择伟星小面积段装修产品，也不愿选择其他开发商低单价大面积户型。”克而瑞在一篇调研报告中指出。

伟星在芜湖当地的影响力可见一斑。

▲2022年3月伟星以15.64亿竞得芜湖一地块（2207号宗地），图片来自 “伟星房产”。

但这种打法的局限是，单一市场容量有限，到一定程度就面临外拓的压力，伟星同样如此。2020年开始，其就定下了向周边城市发展的思路。

重点是，“向合肥和长三角城市群拓展，同时关注当下市场相对不火的中部省会城市”，官微“伟星房产”发布的一篇2021年度经营工作会议上这样描述。

可以说是“幸运”，这期间碰上房地产暴雷，伟星直接抓住机会逆势扩张。

在合肥市场大手笔拿地就是证明。这个城市本就是伟星外拓的重点，但同样是各大全国性房企热衷之地，2021年前，伟星鲜少有拿地的机会。但在2021年-2022年，伟星却在此地接连拿地，两年总斥资高达约179亿。

此外，对于伟星这类房企来说，过往步子没有迈得太大，环境的变化对其打击反而不大，大多数房企看到的是危机，但在伟星眼里，机会来了。

“今年（2022年）的形势确实从未遇到过，但伟星认为从大势来看，房地产在未来还是有比较大的发展空间，现阶段的调整不能代表整个行业走弱。”伟星房产负责人在接受媒体采访时如此表示。

实业家豪赌地产

背后还有个干实业的“爸爸”，伟星撒钱的底气也有了。

伟星的母公司是伟星集团（全称“伟星集团有限公司”），实控人是实业家章卡鹏。

在章卡鹏的带领下，伟星集团以纽扣起家，业务版图涵盖服装辅料、新型建材、房地产、水电、金融投资等领域，并拥有两家上市公司伟星股份和伟星新材（002372.SZ）。

这两家上市公司在各自细分领域均处于头部位置。

伟星股份是国内辅料龙头，主要产品是纽扣、拉链，伟星新材则是管材行业零售的头部企业，应用于建筑内冷热给排水场景的PPR管是主要产品。

且不同于房企，两家公司经营相对稳健，负债率极低、盈利能力强：负债率在20%-30%的水平，毛利率区间是38%-40%，而且现金流优秀，比如伟星新材，2019年-2021年净现比（经营现金流量净额与净利润的比率）由91%增长至130%，足见其现金流充裕。

▲伟星股份、伟星新材近年来业绩，无冕财经制图。

截至1月15日收盘，伟星股份和伟星新材总市值达486.12亿元。

在外界看来，两家公司也为伟星集团做地产提供“输血”的可能，比如股权质押融资。

譬如去年7月12日，伟星新材公告披露，公司股东伟星集团、临海彗星分别质押其2905万股、1850万股，质权人为中国农业银行临海支行，资金用途是 “经营”。

截至上述公告日，伟星集团已累计质押伟星新材约2.27亿股，占其所持股份比例为37.64%；临海彗星已累计质押伟星新材约1.005亿股，占其所持股份比例为38.24%。

此外，无冕财经研究员发现，伟星集团旗下还有不少投资公司，并投资了多家企业，领域涵盖科技、建材、能源、装备等，尤以科技企业居多。

这或也是伟星集团地产板块的“金主”。

企查查数据显示，伟星集团对外投资企业中关联的资本包括TCL资本、金研资本、浙江股权交易中心等；还有自己的创投公司伟星创投（全称“浙江伟星创业投资有限公司”），主要投资浙江临海市新兴特色产业和高科技中小企业，目前投了6个企业。

比如伟星集团分别持股41.97%、28.92%的宁波梅山保税港区星棋道和股权投资合伙企业（有限合伙）、宁波东鹏伟创股权投资合伙企业（有限合伙），出资额分别为25.02亿元、19.02亿元，均属TCL资本。

单是这两家企业的被投资企业就有18家，包含金宇生物技术股份有限公司、杭州中欣晶圆半导体股份有限公司、广州广钢气体能源股份有限公司等。

▲宁波东鹏伟创股权投资合伙企业（有限合伙）部分对外投资企业，图片来自企查查。

而从“一盘棋”的角度看，地产板块对整个伟星集团而言举足轻重。

结合官方披露的2021年地产板块营收数据，以及两家上市公司伟星股份和伟星新材的财报，2021年，地产板块281.6亿元的营收，是两家公司年内总营收97.66亿的2.88倍。

而据全国工商联发布的2022中国民营企业500强榜单，排在第280位的伟星集团2021年总营收是403.52亿元，照此算，地产板块就贡献了大概一半的营收。

不过，机会和风险相随。一下子拿了这么多地，伟星豪赌地产的意味明显，能否顺利开发、变现，是其后续需要向外界证明的关键。