“2023开年，央行发声，对房地产市场做出重磅阐述。

央行银保监会坚定执行中央确定的支持房地产“脱险化困”政策要求，“金融支持16条”、“三支箭”、“四项行动”持续落地，促进“金融-房企-销售市场”渠道顺畅。

头部房企将得到特别“哺育”，分享更大“金融蛋糕”，对未来也将更加有底气和信心。我国房地产业将进入一个新的历史阶段，行业加速分化，进入重新洗牌的“马太效应”时期。

央行谈房贷利率

大方向：推动降低企业综合融资成本和个人消费成本，降低微观主体的债务负担，增加居民消费和企业投资能力。鼓励住房、汽车等大宗消费。

关于房价，我们对70城的历史数据作过分析，发现房价确实存在明显的周期性波动规律。出现连续三个月上涨或者连续三个月下降，能够说明房价出现了趋势性变化。这个趋势性变化形成的时间往往是比较长的，按照新政策，虽然城市政府每季度评估房价变动情况，但是到达触及条件，真正要调整房贷利率下限这个周期可能要远远超过评估周期的，也就是说房贷利率政策既是根据房价走势动态调整，同时这个政策又具有较强的稳定性。

建立动态调整长效机制后，新发放首套房贷利率政策能够实现“因城施策”原则下的双向动态灵活调整，既能够有效支持房地产市场面临较大困难的城市政府，用足用好政策工具箱，也能引导房价出现趋势性上涨的城市政府及时退出，促进当地房地产市场平稳健康发展。

央行谈现金流

过去十年间，我国房地产业资产负债表经历了快速扩张，十年时间全国前50大房企资产规模增长了10倍，还有个别企业增长了23倍。同时行业负债结构高度多元化，这其中金融负债只占到31%，包括银行开发贷款占14%，境内外债券占9%，非标融资占8%；其余的主要是上下游企业垫资占30%，预收个人房款占32%，延迟缴交的税费、土地价款占7%。

为改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》（下称《行动方案》），围绕“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面重点推进21项工作任务 。

一、“资产激活”行动

在“资产激活”行动中，通过优化政策激活合理需求，加大保交楼力度，稳定房地产销售，压实企业瘦身自救责任，支持优质房企通过并购提升资产质量，着力改善经营性现金流。将房地产贷款集中度管理的过渡期延长两年。设立全国性金融资产管理公司专项再贷款，支持其市场化参与行业重组并购，加快风险出清。设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，支持部分城市试点市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给。

全国性金融资产管理公司专项再贷款

房地产项目资本消耗重、回收周期长，AMC资金有限，本次设立意味着金融资产管理公司将在房地产行业风险化解方面发挥更大作用。

截至2022年8月末，中国信达已落地房地产风险化解项目20个，投放金额102.85亿元，保障12335套商品房按期交付。

截至2022年10月末，中国华融正在推动中的房企纾困项目有16个，预计相关项目将实现上下游供应商10.74亿元工程款、材料款顺利清偿，并保障22548套商品房按期交付，带动256.89亿元项目复工复产。

1000亿元住房租赁贷款支持计划

是《行动方案》中增量举措之一，该资金支持部分城市试点市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给。2022年以来，山东济南、浙江湖州、河北邯郸等地已经出手收购房源。

保交楼专项借款

2023年，新增的1500亿元保交楼专项借款正在紧密推进，不少地方披露有项目审批已通过，后续有待投放至具体项目。此前2022年9月首批的2000亿元专项借款资金启动，目前资金已基本投放至项目。

保交楼贷款支持计划

2023年3月31日前，面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持“保交楼”工作。据悉，保交楼贷款支持范围包括两个方面：一是为“保交楼”专项纾困政策提供配套融资；二是推动化解未交楼个人住房贷款风险，支持已出售、但逾期未交付，并经过金融管理部门认定的项目加快建设交付。

加大保交楼专项借款配套融资力度、强化保交楼司法保障……一系列围绕“保交楼、保民生、保稳定”的工作安排将在近期加速推进。

二、“负债接续”行动

在“负债接续”行动中，金融管理部门将鼓励金融机构与优质房企自主协商，推动存量融资合理展期；加大信贷、债券等新增融资支持力度；研究银行向优质房企集团提供贷款，合理满足集团层面流动资金需求；支持境外债务依法偿付，提供外汇管理等政策支持。

三、“权益补充”行动

在“权益补充”行动中，一方面，支持股权融资，支持优质房企充实资本，另一方面，发展公司制房地产投资信托基金，培育专业化、机构化住房租赁主体，加快住房租赁市场建设。

四、“预期提升”行动

在“预期提升”行动中，将合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，同时完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。

“三条红线”政策为贷款规模的年度增长设定了上限，上限随开发商的杠杆比率而变化。放松该政策有助于改善开发商的运营前景，取消贷款规模增长上限，将使国企开发商（目前大多数开发商仅可每年增加15％的贷款额）在土地收购和并购方面更加积极主动。同时，民企开发商将迎来更大的再融资灵活性。

近一段时间房地产行业尤其是优质房企的融资环境明显改善。去年9月到11月，房地产开发贷款累计新增1700多亿元，同比多增2000多亿元。去年四季度，境内房地产企业债券发行1200多亿元，同比增长22%。