珠海城市更新行动，再升级！

近日，珠海市自然资源局发布了《关于印发在实施城市更新行动中防止大拆大建问题5个配套指引的通知》（公开征求意见稿），对城市更新拆建工作发布5个配套指引，含更新片区既有建筑拆除率核算指引、拆建比核算指引、就近安置率核算指引、住房租金年度涨幅监测指引，以及历史文化资源专项调查评估及保护工作指引。

根据《意见稿》条款，除禁止拆除、可全部拆除情形外，其他既有建筑拆除率原则上不应大于20%；拆建比原则上应控制在2以内；就近安置率不宜低于50%等城市更新拆建工作作出明确指引。

其中，经镇人民政府、街道办事处核实，城中村现状容积率超过1.5的，原则上不得实施拆建更新。如经拆除违法建筑后现状容积率不超过1.5，可受理拆建更新申请。现状容积率按照拆除范围及重建范围内既有建筑总建筑面积及相应用地面积核算。

此外，为合理控制城中村改造节奏，2023至2025年香洲区新增改造方案批复的城中村拆建更新项目原则上总计不超过6个，鹤洲新区新增改造方案批复的城中村拆建更新项目原则上总计不超过2个，其他区新增改造方案批复的城中村拆建更新项目原则上总计不超过3个。

丨来源：珠海市自然资源局

全文如下：

关于印发在实施城市更新行动中防止
大拆大建问题5个配套指引的通知（公开征求意见稿）

各区政府（管委会）、各有关单位：

为深入贯彻落实《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）精神，落实《广东省城镇居住社区人居环境品质提升工作领导小组办公室关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题有关工作的通知》（粤建节函〔2022〕143号）各项工作要求，进一步提升我市城市更新工作质量水平，有序、规范、高效推进城市更新工作，发挥城市更新促进产业转型发展、完善城市功能、弥补民生短板及提升城市品质等方面的重要作用，就我市在实施城市更新行动中防止大拆大建问题制定5个配套指引（《珠海市城市更新片区既有建筑拆除率核算指引》《珠海市城市更新项目拆建比核算指引》《珠海市城市更新项目就近安置率核算指引》《珠海市城市更新片区住房租金年度涨幅监测指引》《珠海市城市更新项目中历史文化资源专项调查评估及保护工作指引》），现予印发。

实施过程中遇到问题，请径向市自然资源局反映。

珠海市自然资源局
2023年 月 日

珠海市城市更新片区既有建筑拆除率核算指引

一、拆除率核算方式

拆除率是指城市更新片区拆除范围内既有建筑总建筑面积与城市更新片区内既有建筑总建筑面积的比值。同一城市更新片区存在多个拆除范围的，对2021年8月31日至城市更新单元既有建筑拆除评估论证时点期间实施拆除、已列入城市更新年度计划未拆除、正在开展拆除评估论证的拆除范围进行拆除率整体核算。

城市更新片区内拆除范围外的既有建筑总建筑面积，按城市更新单元既有建筑拆除评估论证时点进行数据统计，其中在建工程按土地出让合同明确的计容建筑面积纳统。除前述情形外，既有建筑的建筑面积可按政府部门组织开展的建筑物普查数据或测绘报告数据纳统。

二、允许拆除情形及拆除率控制数

（一）禁止拆除情形。法律法规政策规定禁止或限制拆除情形，不得拆除。

（二）可拆除情形。城市更新片区拆除范围内符合以下情形的既有建筑可全部拆除：1.违法建筑；2.经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值建筑；3.拆除用于政府组织建设的公共服务设施、市政基础设施、应急抢险设施、军事设施（特殊设施）、民生服务保障设施和防疫设施，以及其他市级及以上重大基础设施建设需拆除的非保护性建筑；4.位于自然灾害防治区域须拆除进行异地安置的建筑；5.省有关政策规定明确允许全部拆除的其他非保护性建筑。

除上述禁止拆除、可全部拆除情形外，其他既有建筑拆除率原则上不应大于20%。

三、审核程序

（一）编制要求。属地镇人民政府、街道办事处负责组织对拟拆除既有建筑逐栋调查并对照拆除情形有关规定进行判定说明，测算既有建筑拆除率，形成既有建筑拆除评估论证报告，报区住房城乡建设主管部门组织核查。

（二）审核程序。区住房城乡建设主管部门应组织属地文物、自然资源、城管等相关部门，依据既有建筑拆除管理相关规定，结合城市更新片区划定、片区城市体检、城市更新单元意向划定范围、既有建筑“留改拆”情况（具体分类情形、区域及规模等），对既有建筑拆除评估论证报告进行专项审查，向属地镇人民政府、街道办事处出具审核意见，明确既有建筑“留改拆”及拆除率是否符合相关规定。

四、监督管理措施

（一）强化技术支撑。市自然资源部门结合实际工作需要适时统筹建立城市更新信息化审查平台，辅助既有建筑拆除评估论证、审查及监督管理工作，提高审查效率。各区政府（管委会）应落实经费，委托专业机构采集辖区城市更新片区内既有建筑普查数据信息并定期公示，及时纳入平台统一管理应用。平台未运行前，属地镇人民政府、街道办事处和区住房城乡建设主管部门可分别委托专业机构开展上述数据信息调查、测算和核算工作。

（二）管控计划准入。符合本指引有关允许拆除情形及拆除率控制数规定且评估论证报告经审核原则通过的城市更新单元及项目，由属地镇人民政府、街道办事处报区城市更新行政主管部门，纳入城市更新年度计划推进实施。在同一规划实施期限及城市更新片区内存在多个拆建更新项目的，应综合考虑项目产业投入、公益贡献、民生保障、项目绩效等因素，结合本指引有关允许拆除情形、拆除率控制数规定，统筹安排项目纳入城市更新计划优先次序。

（三）严禁未批先拆。未批复改造方案、未签订项目监管协议、未落实监管保障措施、或既有建筑拆除申请未经区住房城乡建设主管部门备案通过的，严禁实施既有建筑拆除。未经批准擅自拆除的，区相关部门按相关规定对施工单位、监理单位、申报主体、原权利人以及相关市场主体、各级政府、相关行政主管部门及其责任人员依法依规予以处理，在查处、整改期间暂停项目受理。

珠海市城市更新项目拆建比核算指引

一、拆建比核算方式

拆建比是指城市更新单元拆除范围及重建范围内新建建筑的计容建筑面积与拆除范围内现状建筑总建筑面积（含房屋认定面积及测绘面积）的比值。拆建比可以在城市更新片区内统筹核算。

以下情形不纳入拆建比计算：（一）经批准建设并纳入保障房管理系统管理的非政府产权保障性租赁住房；（二）经批准建设，产权归属政府的公共服务设施、市政基础设施、防疫设施、人才住房、保障性住房和其他用房；（三）城市更新片区规划保留范围内的现状及规划建设规模；（四）因补偿保护性建筑原权利人相应增建的建筑面积。

二、拆建比控制数

（一）拆建比控制。拆建比原则上应控制在2以内。其中，符合拆除情形规定的旧住宅区原则上实施原拆原建，拆建比控制在1.2以内。

（二）特殊规定控制。除旧村集体回迁物业安排、“烂尾楼”盘活处置以及配套性商业外，原则上不再新增商业、办公用房。上盖物基底面积占比不足30%的留用地纳入城中村改造项目进行整体规划利用的，改造后只能用于复建安置和公共设施建设。现状容积率超过1.5的城中村，原则上须先拆违将容积率降至1.5后，按拆建比不超过2执行（即已拆违部分不纳入统计）。

三、审核程序

城市更新项目拆建比的测算情况应纳入城市更新单元规划予以说明，并由区城市更新行政主管部门负责审查。

四、监督管理措施

（一）落实拆建比管控。区城市更新行政主管部门应加强城市更新项目开发建设监督管理，拆建比不符合本指引控制数规定、经济评估报告显示经济亏损或经济评估报告经审查认为经济亏损的，不得继续受理城市更新单元规划审查、改造方案审批。

（二）防控大规模增建。经镇人民政府、街道办事处核实，城中村现状容积率超过1.5的，原则上不得实施拆建更新。如经拆除违法建筑后现状容积率不超过1.5，可受理拆建更新申请。现状容积率按照拆除范围及重建范围内既有建筑总建筑面积及相应用地面积核算。

珠海市城市更新项目就近安置率核算指引

一、就近安置率核实方式及控制数

就近安置率是指回迁房屋位于城市更新片区范围内的原权利人占同一城市更新单元内原权利人总数的比值。企业单位不纳入就近安置率指标计算。就近安置率不宜低于50%。

二、审核程序

城市更新项目原权利人就近安置率和回迁安置规模测算应纳入城市更新单元规划方案，由属地镇人民政府、街道办事处组织审查。

三、监督管理措施

（一）落实就近安置率管控。城市更新项目原权利人安置率不符合就近安置率指标规定的，区城市更新行政主管部门不得受理城市更新单元规划审查、改造方案审批。

（二）加强搬迁补偿安置监管。搬迁补偿安置方案由申报主体报属地镇人民政府、街道办事处审查，审查通过后报区城市更新行政主管部门核准。属地镇人民政府、街道办事处负责依据经核准的搬迁补偿安置方案对搬迁补偿安置协议进行符合性审查和备案管理，并依据备案合同核算确定回迁安置及临时安置过渡保证资金，开展回迁安置监管工作。搬迁补偿安置方案和协议范本由各区政府（管委会）研究制定。市自然资源部门统筹建立管理信息化平台，对搬迁补偿安置协议实施电子网签、审查及备案管理。

珠海市城市更新片区住房租金年度涨幅监测指引

一、住房租金年度涨幅指标监测要求

城市更新片区住房租金年度涨幅，由区住房城乡建设部门综合考虑当年市场发展形势以及周边区域租金价格、居民消费价格指数的增长速度，对全市租赁型住房租金年度涨幅进行调查监测确定。租金年度涨幅超过4.5%时，区住房城乡建设部门应及时向各区政府（管委会）发出预警。

二、监督管理措施

（一）合理控制城中村改造节奏。租金年度涨幅超出5%的，各区政府（管委会）应暂停城中村拆建项目报批。2023至2025年香洲区新增改造方案批复的城中村拆建更新项目原则上总计不超过6个，鹤洲新区新增改造方案批复的城中村拆建更新项目原则上总计不超过2个，其他区新增改造方案批复的城中村拆建更新项目原则上总计不超过3个。确需近期实施全面改造且具备经济可行性的旧村，各区应遵循“总数量占补平衡”原则，结合实际情况调整纳入全面改造计划。各区应结合实际情况制定年度工作计划，有序推进中心城区城中旧村全面改造工作。

（二）强化保障性住房供给。积极引导城中村改造中村集体回迁物业用于保障性租赁住房建设，村集体回迁物业中用于保障性租赁住房的面积不得低于村集体回迁物业总计容建筑面积的10%，并由住房城乡建设部门纳入珠海市保障性住房管理平台监管。

珠海市城市更新项目中历史文化资源
专项调查评估及保护工作指引

一、调查评估

拟实施城市更新的区域在纳入城市更新年度计划前，各镇人民政府、街道办事处应组织开展涉及历史文化名镇名村（传统村落）、历史文化街区、文物、历史建筑、改革开放历史性建筑、工业遗产、古树名木等保护对象的专项调查评估，形成历史文化资源调查评估成果。城市更新项目涉及历史文化名镇名村（传统村落）、历史文化街区、文物、历史建筑等保护对象的，在保护（发展）规划未经有批准权限的机关审批前，不得纳入城市更新计划，不得受理城市更新单元规划审查、改造方案审批。

二、审查报备

（一）审查程序。城市更新单元范围内存在对改造面积大于1公顷或涉及5栋以上具有保护价值建筑的项目，城市更新单元规划中应增加历史文化保护专题报告，明确项目现状历史文化资源调查评估情况、保护规划衔接、保护目标定位、保护策略方案等内容。区城市更新行政主管部门应会同区住建、文物和市自然资源局派出机构组织专家开展评估论证，对保护专题报告进行专项审查。审查未通过的，不得继续受理城市更新单元规划审查、改造方案审批。

（二）备案程序。保护规划确定的历史城区、历史文化街区、历史地段、传统风貌区等具有保护价值的片区实施全面改造或混合改造面积大于1公顷或改造方案涉及5栋以上具有保护价值建筑迁移、拆除的改造项目，区城市更新行政主管部门应会同区住房城乡建设部门在改造方案批复后，将历史文化保护专题报告按国家、省及市有关重大项目备案管理规定逐级上报省住房城乡建设厅备案。

历史文化保护专题报告编制要求由市自然资源主管部门另行制定。

三、收购补偿

（一）补偿标准。城市更新单元范围内涉及具有保护价值建筑的项目，实施主体应作为改造范围内保护性建筑保护责任人，按照保护要求对保护性建筑实施修缮利用。非国有资产保护性建筑所有权人同意保护性建筑纳入更新改造的，实施主体应通过产权置换或者货币资金的形式给予非国有资产保护性建筑所有权人补偿。其中，历史建筑补偿标准应按照同一城市更新单元范围内类似非历史建筑房屋补偿标准上浮20%处理；非国有资产不可移动文物收购补偿标准由市文物行政主管部门另行研究制定。

（二）保护修缮费用处置。保护性建筑产权移交政府的，在城市更新项目地价评估过程中，可以相应用途单宗土地市场评估价为基础，结合珠海市城市更新项目地价计收办法以及保护性建筑保护修缮费用等因素，采取总体核算方式确定应缴地价评估结果，保护性建筑保护修缮费用由区住建部门委托专业机构核定。保护性建筑产权移交实施主体的，实施主体可向区政府申请补助，补助办法由各区政府另行制定，另有规定的除外。

（三）产权补偿建筑面积处置。因补偿保护性建筑原权利人相应增建的建筑面积不纳入拆建比核算。其中，保护性建筑建筑产权移交政府的，按其产权移交面积2倍核算的计容建筑面积允许转移至回迁范围内建设；历史建筑产权移交实施主体的，按历史建筑产权移交面积1.32倍核算的计容建筑面积允许转移至重建范围内建设；其他保护性建筑产权移交实施主体的，按照产权移交面积1.1倍核算的计容建筑面积允许转移至重建范围内建设，另有规定的除外。

四、修缮利用

鼓励在不变更土地性质、土地用途和不降低消防安全水平、房屋安全和符合保护要求的条件下，开展文物、历史建筑等保护性建筑修缮、改造和利用。允许保护性建筑变更建筑使用功能，按照技术规范、修缮设计、施工方案等要求对保护性建筑进行修缮。其他既有建筑的修缮、整治以及改建利用按照国家、省、市相关规定办理。

五、实施监管

（一）严格落实审批程序。城市更新中历史文化名镇名村（传统村落）、历史文化街区、文物、历史建筑、古树名木、工业遗产等各类保护对象涉及修缮利用的，须依法履行相应的审批程序；未依法履行相应的审批程序的，不得开展任何改变既有建筑的建设行为。

（二）严格落实施工现场保护措施。城市更新单元内既有建筑实施拆除前，应先落实更新单元范围内及周边保护性建筑及其赋存的历史环境要素现场保护措施。

--THE END--

本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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