【预见2023】胡景晖:2023年房地产行业渐进式复苏,Top100房企中国企、央企占比会进一步加大

更新时间:2023-01-15 18:48:04作者:智慧百科

【预见2023】胡景晖:2023年房地产行业渐进式复苏,Top100房企中国企、央企占比会进一步加大

“我国经济已挺过最困难时刻”,但经济恢复过程不会是一片坦途。2023,如何看待当前面临的挑战?资本市场将会有怎样的表现?哪些领域值得关注?金融界推出《启程:百位首席预见2023》特别策划,希望透过专业人士的讲解,给广大投资者带来启发。

本期嘉宾:景晖智库首席经济学家胡景晖

核心观点:

2023年房地产行业复苏是一定的,但是要经历渐进式过程,关键在后面三个季度。确有自住的购房需求,今年可以考虑入手。中国房地产还有投资机会,但是投资方式发生改变,公募REITs是非常好的投资方式。

2023年千亿级以上销售规模的房企会有所增加,在Top100等房企中,国企、央企占比会进一步加大。

以增量开发为主的时代已经过去,未来中国的房地产主要形式会是存量,运营服务再交易和衍生金融产品会成为房地产市场的主流。

金融界:2023年房地产会不会复苏,如果复苏预计会在哪个时间点?

胡景晖:2023年房地产行业复苏是一定的,但是要经历渐进式过程。一季度市场会逐渐回暖,逐渐修复,关键在后面三个季度。目前,房地产行业政策5支箭齐发,债市、股市、银行信贷,都给予了房地产企业很大支持,再叠加内保外贷、商票质押提取预售款等措施,整体向房地产行业输送的资金比较充足。2023年房地产行业

复苏的关键在于国内经济的走向能否向好,就业收入能否稳定,整个社会的预期能否向好。如果这都没有问题,再加上监管政策工具箱里还有降低首付,降低利率,解除限购等工具。2023年中国房地产市场一定会企稳回升。

金融界:对居民购房有哪些建议?当下是不是买房的良机?

胡景晖:2023年从政策到贷款到市场对于买房相对友好,且今年还有进一步降低利息可能,同时市场可供选择的房源也比以前更加丰富,国内很多主要城市的二手房挂牌量达到了历史最高水平,且有一定的议价空间。如果确有自住的购房需求(包括首次置业、改善),今年可以考虑入手,但要考虑到就业收入以及家庭的财务状况,在房产方面的开销不能超过家庭每个月可支配收入的50%。但是在像以往投机炒房,不是一个非常明智的选择。

中国房地产还有投资机会,但是投资方式发生改变。2022年,在深圳、北京、厦门和上海四地保障性租赁住房项目中先后发行了4只公募REITs,现金回报率达到4.3%左右,受到市场热烈追捧,是非常好的投资方式。公募REITs间接投资房地产,透过基金来投资房地产,按份购买,投资门槛相对较低。投资方向包括物流产业园,公寓,酒店等等,投资品种丰富,收益率较为可观。

2022年底,证监会表示公募REITs会向保障性租赁住房之外的市场化租赁住房和商业地产打开。预计2023年会有更多的房地产的公募REITs产品在市场上推出。在2023年,如果就业稳定,收入稳定,家庭财务状况健康,买住宅自住没有问题。如果想投资房地产,更多的考虑公募REITs等间接投资方式,既能够分享中国经济增长城市发展的红利,又不会去炒房推高房价。

金融界:房地产政策在供需两端还有哪些发力点?对于“保交楼”工作又有哪些建议?

胡景晖:从需求端来看,第一,有必要进一步降低首付比例,特别是二套改善型置业的首付比例;第二,可以进一步降低利率;第三,税费可以进一步减免;此外更重要的是要让购房人有信心,就业稳定,收入增长,对未来的家庭的财务状况预期向好。从供应端来看,最重要就是保交楼,解决在今年有可能到来的还债高峰等流动性的问题。

目前,监管层、银行等在保交楼等方面有很多举措。很多地方成立纾困基金,地方政府积极协调银行提供更多贷款,通过内保外贷到、商业保函等来解决资金短缺等

问题。但是除了金融产品创新之外,还要给开发企业足够的时间来筹划解决目前的交楼和债务问题。这个需要精心的制度设计和产品设计。

金融界:头部房企格局会不会有比较大的变化,对于房企有何建议?

胡景晖:按销售金额来算,2022年前三分别是碧桂园,保利,万科,对应的分别是民营企业、央企、国企,这是未来的房企格局。对于未来,房企要把握好三点:

第一、要聚焦主业,即便多元化经营,也要跟自己的主业相关。例如,碧桂园做机器人(行情300024,诊股)业务,机器人普遍应用在开发施工中,既减少工人高危作业风险,也提高了开发建设效率。

第二、作为开发企业,高杠杆、高负债、高周转时代已经过去,在经营中一定要稳健,从拿地开发销售等各方面,要考虑到各种风险,避免再出现暴雷。

第三、以增量开发为主的时代已经过去,未来中国的房地产的主要形式会是存量,运营服务再交易和衍生金融产品会成为房地产市场的主流。虽然去年物业公司上市有所减少,物业公司估值有所下降,并购案例也大幅减少,但是房企旗下物业公司也在提高服务水平,技术含量,包括各种各样的业务形态。未来如何物业公司运营好、服务好业主,是房企未来转型的值得思考和实践的方向。

金融界:房企会不会更加分化?预计今年千亿房企会不会增加?

胡景晖:在2023年中国的房地产企业会进一步分化,同时随着市场逐步回暖和修复。2023年千亿级以上销售规模的房企会有所增加,在Top10、Top30、Top50、Top100等房企中,国企、央企占比会进一步加大。但是混合所有制企业、还有一些民企也有自己的舞台,比如金地。

虽然城镇化还有一两亿人口增量,人均40平米建筑面积也还有提高的空间,但是以开发增量为主的时代已经渐进尾声。目前中国有30个以上城市二手房交易量高于新房,未来,房地产的核心是运营服务,再交易和衍生金融产品。目前中国家庭70%的财产是房地产,金融财产不到30%,三七转换在20年内会发生,这也有利于促进中国资本市场的发展。

金融界:回顾2022并展望2023年的中国经济,以及对投资者的建议。

胡景晖:过去2022年,工作、生活、学习等都到了很大影响,也给给中国经济也带来了不小的冲击。在2023年,随着疫情政策的调整,中国经济将快速的修复和增长,很多国际的经济研究评价的组织,也对2023年中国的经济给予了好评。

对于投资,今年股市中应该会有非常好的机会,香港恒生指数近期涨了50%,A股也有小牛市兆头。炒房不是好的方式,可以关注公募REITs,以间接投资方式分享城市化的红利。

启程·百位首席预见2023

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