前瞻2023丨楼市极为特殊的一年,2023年能买房吗?

更新时间:2022-12-24 14:56:49作者:智慧百科

前瞻2023丨楼市极为特殊的一年,2023年能买房吗?



文/庞无忌

在持续下行探底并一度出现加速下滑态势之后,2022年末,房地产市场出现重大转折。

特别是12月中旬以来,决策层连续表态:《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》明确提出“支持居民合理自住需求”;国务院副总理刘鹤明确“房地产是国民经济的支柱产业”;近日召开的中央经济工作会议将“稳定房地产市场”置于有效防范化解重大经济金融风险任务之下,并提出向新发展模式平稳过渡。

2023年,可能是中国房地产市场极为特殊的一年。房地产政策会有两个底线——“保交楼”的民生底线,以及“不走老路”的风险底线。其中,四个领域的变化将成为明年房地产市场的发展转折的重要注脚。

其一,重新认识房地产业的角色

此番官方明确房地产是国民经济的支柱产业。一方面,房地产业是重要增长动力源。中央财办有关负责人指出,房地产业占GDP的比重为7%左右,加上建筑业则占到14%;土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半,占城镇居民家庭资产的六成。

另一方面,房地产业也是重要风险源之一。房地产贷款加上以房地产作押品的贷款,占全部贷款余额的39%,对于金融稳定具有重要影响,是外溢性较强、具有系统重要性的行业。

2003年,中国首次在官方文件中明确房地产业是国民经济支柱产业。此后,房地产业迎来了近20年的高速发展。但此次官方重提“支柱”,更大程度上意在“稳定”。

央行副行长刘国强近日谈及房地产业时表示,支柱不能大幅度摆动,非保持总体稳定不可。他认为,“房住不炒”的定位不能偏离,要以惠民生为落脚点,以稳市场主体为重要抓手,优化金融监管制度,加大金融支持力度。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,既然是支柱产业,考虑到其对经济、金融、财政、百姓权益、社会保障等方面的影响,保持稳定、避免大起大落就是行业和市场治理的主旨。

其二,房企融资支持将加速落地

在过去一个多月时间里,信贷、债券、股权“三箭齐发”支持房地产融资,官方近日还允许符合条件的房企“借壳”已上市房企,允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。

诸葛找房数据研究中心认为,从11月开始,房地产相关政策正式向着“保主体”过渡。预计在接下来一段时间内对房企的融资支持力度将会保持,会有更多的房企获得融资支持。

据中指研究院统计,在信贷融资(“第一支箭”)方面,60余家银行计划向100多家房企协议授信合计约4万亿元人民币。自11月以来,已有25家上市房企发布配股或定增融资公告(“第三支箭”)。

业内人士认为,2023年房企融资支持力度还会继续加大。

此外,中指研究院认为,明年官方还将支持房地产企业实施重组上市,支持房地产上下游整合,加快风险出清,进而改善房企资产负债状况。

克而瑞研究中心认为,随着融资功能逐渐恢复,央国企及优质民企经营有望逐渐回归正轨,出险房企仍将有序出清,房企供给侧改革渐近尾声。

其三,改善性需求或将“挑大梁”

2023年,住房消费将成为中国扩大内需的重要内容之一,其中改善性购房需求有望“挑起大梁”。

根据克而瑞研究中心统计,近年来改善性需求已成为中国楼市的主力。今年同样如此。易居企业集团执行总裁、克而瑞CEO张燕表示,从今年国内房地产市场的产品成交结构上来看,刚需、首改类产品比重呈全线收缩态势,而改善类住宅产品成交占比全面上扬。

但今年以来,多数房地产支持政策都是针对首次置业的刚需群体,潜力巨大的改善性需求则多数依然沉睡。李宇嘉认为,未来商品房市场企稳,带动内需和消费,改善性需求释放是关键。

如何释放这部分需求?中央财办有关负责人此前指出,在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策,这些消费潜力要予以释放。

多家机构认为,这意味着限制性政策将会逐步退出。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为,目前一线城市“认房认贷”等限制性政策执行仍较为严格,后续或从特定人群着手,如从人才、多孩家庭、产业人群等方面进行更精准的调整优化,释放特定人群购房需求。二线城市在降低首付比例、调整“认房认贷”界定范围等方面仍有较大优化空间。

李宇嘉表示,明年可能会放开部分核心城市的限购、限贷、限售等政策,从而释放改善性需求。同时,目前存量房流通效率差,下一步可能在流通环节通过税收减免,下调房贷利率和首付比例,降低成本促进循环。

其四,向新发展模式平稳过渡

中央财办有关负责人表示,要深入研判房地产市场供求关系、人口变化、城镇化格局,包括城市群都市圈、城市更新、再城市化等,研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡,摆脱多年来“高负债、高杠杆、高周转”模式。

李宇嘉认为,官方信号表明向新模式转型要注意把握节奏,不能太急,也需要避免金融、财政、土地等各部门单边突进,而是更有系统思维,在发展中解决问题,在长期内解决问题。

2023年能买房吗?

上述分析表明,明年会有更多支持性政策鼓励刚性和改善性购房者入市,改善其居住条件,届时购房者有望在信贷、税费等领域享受一定优惠,降低购房成本。

但需要注意的是,政策端对“投机炒房”的严厉态度一如既往,而且随着市场分化加剧,盲目投资或者单边对赌房价上涨将难再有所获益。

来自:国是直通车

编辑:陈昊星

责编:魏晞

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