地产项目门窗成本,这样控就到位了

更新时间:2022-09-02 10:08:17作者:佚名

地产项目门窗成本,这样控就到位了

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门窗工程的基本内容

1.1 企业经营的本质

利润是企业维系正常运营的基础;

老板最关注经营指标:净资产收益率-ROE

职业经理人能对利润率贡献:

开源(创收)——投拓、营销

节流(降本增效)——设计、成本、工程、财务

1.2如何控制目标成本,提高项目利润率?

赵丰:

价值分析法:严控结构性成本,满足功能性成本

适当提升:客户敏感性成本

铝合金门窗:属于客户敏感性成本,为什么要进行优化?

理由:门窗工程总建面单方占比高


中低端项目门窗工程成本,总建面单方在100元/m2;

占除地价外开发成本的3%,占地上建筑工程费成本的9%;

1.3 常用门窗不同材质价格及组价



铝合金门窗材料与安装费占比

材料占比:72%

安装占比:28%


铝合金门窗各材料费占比

铝型材占材料费比例:46%

玻璃占材料费比例:28%

五金占材料费比例:16%

辅料占材料费比例:10%

1.4门窗敏感性分析

客户敏感点:门窗材质(铝合金/塑钢)、防水性能、窗地比(防水效果、采光效果、外立面效果);

客户次敏感点:门窗分隔形式(通风效果)、五金件品牌(使用寿命);

客户非敏感点:型材品牌、型材系列、隔热条品牌、玻璃品牌、玻璃厚度;

结论:客户敏感性成本内也区分敏感点与非敏感点;

客户非敏感点成本占比54%;

优化量级:10个项目(100万方)可减少1000万成本;50个项目(500万方)可减少5000万成本;

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门窗标准化

设定目标及标准化成果

2.1 铝合金门窗现状调查


1、门窗价格浮动大

55系列:510-580元/m2;60系列:555-745元/m2

2、型材含量浮动大

55系列:8.3-10kg/m2;60系列:8.9-11.2kg/m2

2.2 铝合金门窗成本控制设定目标

根据各地域不同降低铝合金门窗综合单价50-100元/m2;


2.3旧规范预设目标及标准化落地结果

旧规范55系列平开门窗,90系列推拉门窗;

现状:铝型材净含量8.3-10kg/m2;

目标:铝型材净含量7.5kg/m2;

旧规范60系列平开门窗,90系列推拉门窗;

现状:铝型材净含量8.9-11.2kg/m2;

目标:铝型材净含量8kg/m2;


2.4 标准化结果的验证


标准化55系列型材米重比中断项目55系列优化综合单价:(8.84-7.26)kg*23.58元/kg=37元/m2;

Ⅰ+Ⅰ型18.6mm进口穿条改为国产穿条优化综合单价:(8.6-6)*7.26=19元/m2

玻璃由6LOW-E+12A+6按照规范厚度优化为5LOW-E+12A+5/ 6LOW-E+12A+6,

暂按各占50%计取,优化综合单价:(182-161)*0.75*0.5=8元/m2

五金件选用兴三星,比坚朗减少9元/m2

标准化图纸门窗综合单价比中端项目共减少综合单价73元/m2

总建面单方优化:73元/m2*门窗含量0.21*可售比70%=11元/m2

2.5新规范预设目标及标准化落地结果


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新旧铝合金规范的差别

3.1 规范名称:《GB/T8478-2020 铝合金门窗》

新规范实施时间:2021年2月1日

项目采用旧规范/新规范区分要点:项目立项备案时间(除南京外)/图纸审查通过时间(南京)

新规范主要差异:型材壁厚


外门、外窗定义: 与外界有直接接触,例:开放式阳台门

内门、内窗定义:与外界无直接接触,例:封闭式阳台门

用地规划条件内要求封闭阳台,包阳台部位算外窗,阳台门算内门考虑

3.2 省标新规范主要差异

浙江新规范:

《浙江省工程建设标准建铝合金建筑外窗应用技术规程DB33/T1064-2021》

3.1.2 隔热铝合金型材应采用多腔构造,主要差异:推拉门窗采用闭口型材


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铝合金门窗标准化思路

4.1区分不同区域选择门窗材质

区分采暖区域与非采暖区域,非采暖区域无节能要求

采暖区域:须采用断桥隔热型材

非采暖区域:如楼梯间、公共部位、屋顶炮楼:

采用普通铝合金推拉窗、普通玻璃/白色型材塑钢窗、普通玻璃

区分改造区域改造前门窗材质,降低成本

涉及后改造区域改造前门窗:采用白色型材塑钢窗


4.2 门窗分割形式

门窗设计注意事项

一、根据产品档次控制开窗率(窗地比)

控制窗地面积比,中端系列高层住宅控制在0.22-0.24,高端高层住宅控制在0.26

二、控制北侧开窗

1、北侧开窗率要小于南侧

2、尽量避免在北侧、南侧次卧设置落地窗,窗台高度确定为900mm,不须设置护窗栏杆

三、控制转角窗的使用

转角窗存在抗风能力弱、渗漏风险大、米重高等问题,应尽量避免出现转角窗

四、门窗的分隔尽量合理

1、开启方式对成本影响大,按 “大固定小开启、多固定少开启、多推拉少平开、横挺竖挺最少化”

方式进行控制

2、满足通风要求的情况下减少开启扇数量及单扇面积

3、应避免设置过小和过大的门、窗扇,减少使用平开门

4、权衡壁厚型、材截面与其承重能力的关系,尽量减少使用钢衬




4.3 铝合金型材选择

4.3.1 铝合金价格组成

铝型材供应价=铝锭价+铝型材加工费+运输费

一、铝锭价:

铝锭价以集采约定下单当日“XXXX”上午开盘铝锭报价的平均价为准。(可在西本新干线、世铝网等网站查询)

型材横截面尺寸的允许偏差分为普通级、高精级、超高精级

旧规范要求:一般按普通级执行即可,对于装配关系的尺寸或高档门窗,按高精级或超高精级

新规范要求:有装配关系的门窗主型材基材壁厚公称尺寸允许偏差,按高超高精级

普通级精度不足,米重正偏差过大,影响安装,经论证,按高精级为基准型材

二、铝型材加工费:

1、型材品牌

相同精度铝锭本身价格无差异,决定铝型材价格的是型材的品牌及隔热条价格。

一线品牌:渤海、亚铝、广亚、坚美、兴发、力尔

二线品牌:豪美、中旺、广铝、经阁、南山、华建

三线品牌:地域性品牌

一线品牌较二线品牌高8%左右——胡卫波

全国性的公司可选用二线品牌,地域性公司可选用三线品牌

二、铝型材加工费:

2、隔热条选择

进口隔热条性能优于国产隔热条,但两者约1800(14.8mm)-3000(24mm)元/吨的成本差异。折合门窗面积,两者综合单价差价约17元/m2-22元/m2

进口隔热条品牌:“泰诺风”,

国产隔热条品牌:“白云”

应选用国产隔热条



三:铝合金型材与节能关系

铝合金框料在节能方面只加长隔热条,地标未规定腔体结构最低要求时不考虑采用多腔结构;


成本控制要点:控制铝合金门窗单价的关键是铝型材的用量,

而要控制铝型材的用量,既需要合理选择型材系列,也需要区别不同使用位置使用不同类型的窗型。

比如50系列、55系列、60系列对应的型材用量的差异分别是100%、105%、113%;

隔热条宽度选择

型材节能主要靠隔热条宽度实现,隔热条越宽,型材节能越好

本次标准化通过增加隔热条宽度,提高门窗的节能性能,型材米重略微增加

平开门窗55系列隔热条14.8mm改为55系列18.6mm,60系列隔热条20mm改为60系列24mm

推拉门窗本身达不到节能要求,隔热条采用1.48mm

例:《河北省建筑节能门窗工程技术规范 DB13(J)114-2013 》

高性能建筑节能门窗的隔热条截面高度不应

小于24mm正常采用65系列平开门窗,

经标准化后使用60系列就能满足规范要求,

每平方净用量减少0.6kg/m2,

每平方单价降低15元/m2

0.6kg/m2*1.08(损耗)*23.58=15元/m2

外开窗,有转换料VS无转换料

外开窗市面上90%是有转换料做法,某大为了减少型材含量,省成本用无转换料做法,做法有两种:

1、压线朝外做,型材含量最低,存在问题:

1)缝隙在外面容易渗漏水

2)排水孔难施工

3)玻璃负风压容易坠落

2、Z型中挺,把中挺和转换料结合,型材含量比有转换料的外开窗低比压线朝外高,存在问题:

1)铝合金强度下降

2)容易渗漏水

解决方法:某大有标准缝隙打胶工艺操作手册,对施工单位施工能力要求高

经论证,出于安全性,防水性能考虑,标准化图纸选用有转换料做法

三、铝合金门窗成本与节能关系





南方地区隔离热量,单银膜层选择位置2,可有效降低夏季室内太阳得热从而降低空调能耗;

北方地区吸收热量,单银膜层选择位置3,可充分利用冬季室内太阳得热从而降低采暖能耗;


玻璃品牌选择:


玻璃加工厂选择:

加工费

玻璃加工按加工厂家不同分为原厂加工、异地加工两种方式,价格差异视其他因素综合考虑;

按加工厂家的市场信誉,分为一线品牌和二线品牌,一线品牌较二线贵15%左右

原厂加工:

玻璃厂家使用自有的加工设备对自产的玻璃原片进行深加工,主要生产镀膜、Low-E玻璃。

优势:设备先进,工艺完善,质量好,产量高

劣势:价格高,运距远

异地加工:

玻璃深加工单位从玻璃生产厂家购买玻璃原片进行加工,白玻、镀膜、Low-E玻璃均可生产。

优势:价格适中,运距近

劣势:设备、工艺水平一般,质量一般,产量有限

应选择由公司考察认可的加工厂进行异地加工,降低成本

四、五金选择

五金在整个铝门窗中的成本与品牌、门窗开启方式等因素有关。

国产、合资、进口三者价格大致是100、150、200元/m2,

而门窗开启方式的影响以国产品牌为例:推拉窗、推拉门、外平开窗、平开门分别是30、45、70、100 元/m2。

①根据门窗扇的重量自行设计选配五金配件(标称承载能力应大于实际荷载的1.5 倍),活动五金应能满足使用10 万次以上的A 级产品。

②主要五金包括4种:执手、传动器、锁座、摩擦铰链。

③常用材质及价格差异:不锈钢>锌合金>铝合金。

④品牌差异:各品牌档次的五金价格差异大,在投标时应上报实物样品及厂家资料。

进口比国产约贵100%;

国产品牌一线比二线贵15%,五金占整个门窗单价的10%,即对成本的影响为1.5%。

——胡卫波《门窗工程系统性总结》


五金件作为常用部件,消费者的敏感度较高,在成本配置时需要考虑五金档次与产品档次之间的匹配关系,以及考虑质量、耐久性等技术要求对客户认同感的影响。

中低端产品应采用国产二线品牌,高端产品采用国产一线品牌,TOP系产品采用进口品牌

五、 安装方式

湿法施工:

先安装门窗框,后进行塞缝处理,再进行洞口抹灰。这是常规的施工方法。

干法施工:

先安装副框,后洞口抹灰,再安装门窗框。增加副框(包括钢副框、节能副框),增加成本约20~30元/m2:

钢副框采用截面尺寸一般20*40*2mm的热镀锌方管,综合单价约50~60元/m;

节能副框通常是复合材料,一般20~30 元/m。

干法施工使用城市:当地验收必须使用副框的城市,如江苏

湿法施工使用城市:当地验收未规定必须使用副框的城市

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