昆明进一步规范商品房预售资金监管

　　昆明市人民政府办公室印发《关于进一步规范商品房预售资金监管的通知》(以下简称《通知》)。新规从2023年1月1日起施行，通过优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展，向烂尾楼说“不”。购房人可登录昆明市房产信息网，查询本人所购预售商品房的购房款入账信息，以及该监管账户预售资金监管额度内资金支出金额、余额情况。

　　纳入监管的预售资金范围及监管期限

　　商品房预售资金是指房地产开发企业依法将其开发建设中的商品房建设项目，在获得预售许可证后至竣工验收备案前出售商品房，由购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款(包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的各种购房款)。

　　资金监管是指住房城乡建设部门会同监管银行对房地产开发企业的商品房预售项目预售资金实施监管，房地产开发企业须将商品房预售资金存入银行监管专用账户，实行资金全过程监管，以保障资金专款专用，维护购房人合法权益。监管期限自核发商品房预售许可证开始，至办理房屋所有权首次登记结束。

　　预售资金监管额度

　　监管部门和监管银行聘请造价咨询机构，根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额、项目交付条件等因素，核算确定商品房项目自预售形象进度至竣工交付所需资金额度。在核算的资金额度基础上上浮20%，作为商品房项目的预售资金监管额度。全装修项目应将装修工程费用计入监管额度。

　　预售资金的归集、支取和使用

　　预售资金进入监管账户后，监管额度内的资金，按照项目主体结构封顶、竣工验收备案、房屋所有权首次登记等节点释放可使用资金额度。只能用于支付项目竣工交付所需的建设工程款、建筑材料设备款等款项，不得用于支付任何借(贷)款本息、土地款、营销费及房地产开发企业员工工资等其他款项。

　　监管额度内的资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划;设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。超出监管额度以外的资金，房地产开发企业可自行提取使用，优先用于本项目建设及偿还项目贷款。

　　特殊情况使用预售资金

　　监管账户内资金未达到剩余工程建设节点用款额度，房地产开发企业因支付建设工程款、建筑材料款、设备款出现困难， 存在引发社会矛盾风险隐患，确需使用商品房预售监管资金支付相关费用的，房地产开发企业可向项目所在地人民政府(管委会)申请并承诺限期补足监管额度资金。经属地人民政府(管委会)同意，可依申请拨付使用。

　　项目存在停工缓建、逾期交付或较大逾期交付风险等重大风险隐患，且房地产开发企业除冻结的预售监管资金外无其他可用资金用于保交楼的，可依据政策申请使用冻结的预售监管资金用于支付建设工程款、建筑材料款、设备款等建设所需资金。

　　购房人如何确定缴款账户

　　监管银行加强对商品房预售资金流向、流量的监控，实时将监管账户收支情况等信息推送至昆明市商品房预售资金监管系统，系统确认购房人定金、首付款、分期付款或一次性付款足额到账后，房地产开发企业方可进行网签备案。

　　为维护购房人合法权益，购房人在缴纳购房款前应当核对监管账户信息，按规定将购房款直接存入监管账户。房地产开发企业应当在商品房销售现场显著位置设立公示牌，公示监管银行、监管账户、监督举报电话等信息，在《商品房买卖合同》中载明监管账户，并通过附件方式载明商品房预售资金监管协议主要内容。

　　购房人可将房地产开发企业开具的缴款单所载明的收款账号与房地产开发企业提供商品房预售许可证载明的监管账号进行核对，核对无误后再行缴款。购房人也可登录昆明市房产信息网查询、核对监管账户信息。

　　《通知》施行后新批准预售的商品房项目，购房人可登录昆明市房产信息网，凭商品房买卖合同备案号查询本人所购预售商品房的购房款入账信息，以及该账户预售资金监管额度内资金支出金额、余额情况。

　　《通知》实施后存量项目如何处理

　　施行前取得预售许可并处于监管中的房地产项目，按照《通知》要求根据项目现状核算监管额度，预售资金监管账户中的资金未达到监管额度的须补缴，足额补缴前暂停资金的拨付。

　　存在已逾期交付或较大逾期交付风险的，属地人民政府(管委会)应按照“一楼一策”方案建立政府指定监管账户，实施封闭管理，保障账户资金安全，用于保障商品房项目交付。