本文来源：时代财经 作者：刘新歌

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一把椅子，一个或数个招租广告牌，构成了一群郑州老年人的日常标配。“目标”出现前，他们是相熟的街坊，围坐一圈聊天逗闷子；“目标”出现后，他们成了互不相让、有我没你的竞争者，争先抢后地把有租房需求的人“领”到自己的房子里。

在郑州的拆迁安置房小区，人们对这样的场景司空见惯。近两年，郑州租赁市场相对冷淡，“粥多僧少”的现象在安置房小区尤为明显，这让这些“包租公”“包租婆”们很是着急，抢客、降价成为不得已的招数。近日，“从一房难求到一客难求，郑州房东降价40%仍难租”的信息登上微博热搜。

贝壳研究院统计数据也显示，今年上半年郑州租金水平同比跌幅超过5%。

不过，据时代财经调查了解，虽然租赁市场整体行情不太景气，地段、物业服务仍是潜行其中的黄金定律，惨淡情况多出现在远郊区，市区的房子并不难出租。另一方面，微博、小红书等社交平台上，也有不少郑州租客称“租房难”，发帖寻找房东直租的房源。

几套房产在手，拆迁户不敢“躺平”

看到关于租房的微博热搜，金明（化名）不禁有了远忧。

他原是郑州某城中村村民，2015年村子被拆迁，一家人分得了几套位于郑州管城管南片区南三环某小区的回迁安置房。该小区共6个院子，2-5号院为商品房，1号、6号院为回迁安置房。

2021年底，金明和村民们的安置房毛坯交付。房子在6号院，共11栋楼、近2800户，户型有45平方米的标间、71—88平方米的两房、120—140平方米的三房或四房等四类。交房后，村民们陆续开始装修，进度快的于今年3月即配置齐全开始对外出租。

由于对市场行情不太了解，小区最初推出的一批出租房价格偏低：标间月租金约800元，两房户型月租金在1100元—1500元。今年5月，6号院的回迁房基本全部装修好，开始大批量对外出租。“和其他回迁房小区一样，村里上年龄的老头、老太太都守在小区门口，看到问房子的租客都一拥而上，有的老太太甚至全程跟着租客，竞争非常激烈。”金明对时代财经介绍道。

不过，由于6号院临近地铁、郑州南四环高架桥、机场高速，交通极为便利，且是今年刚交付的新房，房子出租并不难，甚至房租还在今年7月有了小幅上涨，标间涨至千元左右，两房租金涨到1400元-1800元之间；即便租客流动率不小，但也是有出有进的良性循环。

但金明对未来并不敢过于乐观。一方面，这两年市场整体形势是租客回老家、房东降租金、空房子多；另一方面，小区变旧在所难免，导致其性价比逐渐降低。

今年3月，回迁安置房小区房东摆摊租房、抢客的现象就被郑州当地媒体所关注。媒体报道案例中，有一个来自郑州的第一代回迁房的房东。“也可以理解为这可能是5年或者10年后的我们小区。一个小区的物业服务对出售、出租影响特别大。8月份小区开始收停车费（80元/月），如果后期再收物业费，或者以后物业不给力、小区脏乱差，租客都有可能会搬走。”金明不无担忧地说。

郑州自2006年开始的拆迁中产生了大批房东。据中广网河南分网2010年报道，大多数村村民都能分到200平方米左右的房子，有的一家甚至合计分到6000平方米的房子。不过，作为最新一批拆迁回迁户，这些房东在赚取租金前，先支付了一笔数额不小的费用。“外人只看到我们分了多少回迁房，却没看到我们要支付的装修等费用，基本都超10万元，很多装修款是借或是贷来的。”

据金明介绍，装修和基本家私的费用大约是标间3万元、两房4—5万元。“为了节省在外租房的租金，我们基本是先把小房子装修好、搬进去，其他房子只配置床、厨房电器等基本家私，收到租客租金后再配置空调、洗衣机、冰箱等家电。”

农民出身、青少年时曾下地干过农活的金明自称“生得好，赶上了郑州2015年那一波大势，房子被拆了”。不过，租赁市场下行，即便有几套房在手，他也不敢“躺平”，依然在外打工挣钱、养家糊口。

房东出租难，有回迁户选择低价卖房

“应该是位置决定的，如果在郊区或主城边上、交通不便（比如没有通地铁）的话，情况可能不太乐观。” 关于热搜中房东出租难的情况，金明对时代财经分析道。

从事金融工作、攒了几套房的禾沐（化名）也感受到位置对出租房的影响。“我在金水区有两套房，惠济区和郑东新区各有一套。除了惠济区这套不太好租、价格也不高，其他3套还好。”

禾沐称，他的房子只是简单装修了一下，不含家具家电，之前租客为白领或打工者。疫情开始后，惠济区那套房就开始空置。直到今年，空了2年多，加配了基本的家具、家电后才重新租出去，租金还较疫情前降了400元左右。

回迁安置房靠近中牟县的李卫（化名），则选择低价出售。他在朋友圈打出广告，130平方米的房子，只打算卖53万元，折合均价4077元/平方米。而据安居客房价数据，该小区8月份挂牌均价为5300元/平方米。

值得注意的是，市场的凉意不止影响郊区和回迁房。“我的是商品房，小区环境比拆迁房好一点，但受市场影响，几套房的租金都不得不降低，金水区两套房各降了200元，郑东新区那套房是Loft，为免空租期太长，我降了800元左右。”禾沐说，“好多年轻人离开了郑州”。

不过，房东出租难的同时，租客找房也不易。社交平台上，不少网友发帖找直租的房东，并直言“租房难”。从网络平台帖子信息看，租客对金水区、二七区、管城区、中原区等中心区域的需求较大。

周雨（化名）即是其一。8月初，他便在微博发帖求租，对房子的要求是金水区花园路某大厦3公里以内、两室一厅中的一间房、月租金900元以下。但直到发稿前，他还在寻找中。

一位房东则在某网友的帖子下留言称：“租客找不到房东，我们房东也找不到你们租客呀”。

中介、托管或是横亘在一手房东和租客间的障碍。网友郑蕾（化名）称，在郑州找了几天房子，带看的不是托管就是中介，收中介费或者一次性预收半年租金。在小红书上发租房信息，私信她的也都是托管或中介。而网友王栗则称遇到带看房子前要求先交400元的中介费，400元不能退还，承诺郑州四环内有房源，带看到找到满意的房子为止。

中介骗局也破坏着租赁市场生态。大河报近日报道，郑州“租了么”房地产经纪有限公司在收取租金、押金后跑路。从大河报曝光内容看，“租了么”与近年来爆雷跑路的长租公寓套路类似，即高收低租、长收短付。

“租了么“也覆盖了金明所在的回迁房小区。“5月份大批房子装修好推出来时，各种中介公司、民宿公司也进入了小区，一些着急出租、或不熟悉不良中介‘套路’的房东把房子直接给了中介公司。”

他建议，能找到房东的最好从房东手里直租。“希望所有房东和租客都能公平、公正、平等地对待，让租客体验到郑州的温度。”