北京房地产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告秦某乾、孔某澜向本院提出诉讼请求：1.判令罗某笺与A公司签订的《北京市宣武区B号院危旧房改造项目回购新建住房协议》（以下简称《回购新建住房协议》）的权利义务全部由原告继承；2.诉讼费由被告承担。

事实和理由：秦某庆与罗某笺系夫妻关系，二人生育六个子女，分别为：秦某民、秦某月、秦某梵、秦某瑜、秦某枚、秦某枫。秦某庆于1994年死亡。罗某笺原住的位于北京市西城区（原宣武区）C号房屋因拆迁，安置了一套房屋，位于北京市西城区（原宣武区）B号院D号。

2015年8月21日，罗某笺与A公司签订了D号的《回购新建住房协议》，并于2015年9月15日交纳了购房款。2018年8月16日，罗某笺因病死亡。罗某笺生前订立了一份遗嘱，明确表示在百年以后，将上述房屋遗留给秦某枚个人所有。秦某枚与孔某澜为夫妻关系，二人育有一子秦某乾。2020年5月31日，秦某枚因病死亡，秦某枚应继承罗某笺的遗产份额依法归其继承人，即二原告继承。

被告辩称

被告秦某民、秦某月、秦某梵、秦某瑜、秦某枫辩称，C号房屋并非罗某笺个人全部财产，其中含有其丈夫秦某庆工龄补偿部分利益，D号是C号房屋拆迁后安置的房屋中的一套。C号房屋是2001年4月28日罗某笺从E会购买的房改售房，根据2001年4月28日单位出售公有住房的有关材料，C号房屋出售价格为25986元，使用了秦某庆工龄39年，罗某笺工龄29年，年工龄折扣率0.9%。

据此可得出，拆迁前的C号房屋购买时实际上秦某庆占有大部分工龄折算利益，故D号不属于罗某笺的个人全部财产。原告提供的遗嘱并非罗某笺的真实意思表示，罗某笺生前多次表示财产平均分配给六个子女，因此遗嘱中表示将遗产遗留给秦某枚不符合常理。罗某笺和A公司签订的《回购新建住房协议》权利义务并不能继承。

法院查明

二原告提交的遗嘱一份，用于证明罗某笺生前在2016年10月13日订立自书遗嘱，明确表示将D号遗留给秦某枚所有。原告秦某乾称该份遗嘱是在北京市西城区的一个底商内订立的，当时进行了录像。

该份遗嘱记载：“立遗嘱人：罗某笺。我名下原有C号房屋一套，该房屋已被拆迁，安置了北京市宣武区B号院D号房屋，我自愿在百年之后，将上述房产中属于我的份额全部遗留给我的儿子秦某枚个人继承，其他人不得争夺。立遗嘱人：罗某笺（此处有指纹一枚）日期：2016.10.13见证人：赵某（此处有指纹一枚）许某家（此处有指纹一枚）2016.10.13”。

五被告不认可该份遗嘱的真实性。2021年4月20日，二原告申请对2016年10月13日《遗嘱》正文中“罗某笺”二字是否为罗某笺本人书写进行笔迹鉴定。本院根据双方的意见通过摇号程序确定了鉴定机构，委托I所进行鉴定。I所出具J号鉴定意见书，鉴定意见为：检材《遗嘱》正文处的“罗某笺”签名字迹与样本1至5上的罗某笺签名字迹是同一人书写。二原告认可上述鉴定意见。

五被告对上述鉴定意见未提出异议，但认为从鉴定意见的结论来看，只能证明《遗嘱》正文处“罗某笺”的字迹是真实的，并不能证明《遗嘱》内容是罗某笺本人的真实意思表示。从书写习惯、字体样式、字体间间隙可以看出，《遗嘱》内容不是在同一时间书写。不清楚罗某笺在书写遗嘱时是否具有民事行为能力。

审理中，二原告申请证人赵某出庭作证，证人赵某的证言，证明2016年10月13日罗某笺在赵某面前书写了一份自书遗嘱，把房产给她儿子秦某枚，写完之后罗某笺当着赵某的面宣读了一遍遗嘱。读完之后，赵某问罗某笺是否为其真实想法，罗某笺说是的，就各自签了字，按了手印。

赵某只是见证罗某笺立遗嘱的过程，罗某笺想把房屋给谁就给谁。立遗嘱时有录像，赵某与罗某笺聊天时，罗某笺可以正常交流，也有书写的能力，罗某笺具有民事行为能力。录像中没有录罗某笺现场书写的过程，罗某笺也没有要求录制书写过程，只有罗某笺朗读遗嘱的过程。五被告不认可证人赵某证言的真实性,认为从遗嘱全文来看，遗嘱字迹前后明显不同，不是在同一时间书写。

二原告提交了许某家的书面证言，证明2016年10月13日，罗某笺在许某家及赵某面前书写并宣读了遗嘱，内容为将位于北京市西城区B号院D号房屋，属于罗某笺的份额全部遗留给秦某枚个人继承。宣读完毕后，罗某笺本人在遗嘱上立遗嘱人处签名并捺印，许某家及赵某分别在见证人处签名。五被告不认可该证人证言的真实性，该证人未出庭作证，书面证言不能作为认定案件事实的根据。

二原告另提交了立遗嘱时的录像资料，用于证明罗某笺在2016年10月13日所立遗嘱为罗某笺的真实意思表示。二原告称该份录像系使用相机录制，并提供了原始载体。五被告认可该份录像的真实性，但认为录像中没有罗某笺亲笔书写遗嘱的过程，只有罗某笺签字和宣读的过程，无法确认录像中罗某笺宣读的遗嘱与原告提交的遗嘱内容一致。

该份录像资料经当庭播放，双方均确认录像中出现的老人为罗某笺。录像中，罗某笺在两位见证人的见证下宣读了遗嘱内容，其意识清醒，言语清楚、顺畅，宣读后罗某笺在遗嘱上签名、捺印，并注明了年、月、日，两位见证人也在遗嘱上签名、捺印。

对以上有争议的遗嘱，本院审查后认为：首先，原、被告对司法鉴定意见书的真实性均未提出异议，本院对此不持异议并对真实性予以确认。证人赵某的证言有其他证据予以佐证的部分本院予以确认。证人许某家无正当理由未出庭作证，其书面证言本院不予确认。

原、被告均认可录像的真实性，本院对此不持异议并予以确认。其次，二原告提供了遗嘱的原件，且有司法鉴定意见、录像等证据予以佐证。五被告不认可该份遗嘱的真实性，认为遗嘱的内容不是同一天书写，前后笔迹不一致，明显不是同一支笔书写，但五被告未就此提供证据予以证明。据此，该份遗嘱为被继承人罗某笺亲笔书写具有高度可能性，本院对该份遗嘱的真实性予以确认。

该份遗嘱由罗某笺本人签名，并注明了年、月、日，因此，从形式来看，符合法律规定的自书遗嘱的形式要件。从立遗嘱时的录像来看，立遗嘱人罗某笺意识清醒，言语清楚、顺畅，虽然没有其书写遗嘱的过程，但其宣读遗嘱的过程，能够证明立遗嘱人对遗嘱内容是明知的，结合证人赵某的证言等其他证据，足以证明该遗嘱应为罗某笺的真实意思表示。

被继承人罗某笺与秦某庆系夫妻关系，二人育有子女六人，分别是秦某民、秦某月、秦某梵、秦某瑜、秦某枚、秦某枫。秦某庆于1994年死亡，罗某笺于2018年8月16日死亡。秦某枚于2020年5月31日死亡，秦某枚的配偶为孔某澜，二人育有一子，即秦某乾。审理中，原、被告一致陈述秦某庆的父母均先于秦某庆死亡，罗某笺的父母均先于罗某笺死亡，秦某庆死亡后罗某笺未再婚。

2001年4月28日，罗某笺（乙方）与甲方E会签订《公有房屋售房协议书》，双方约定甲方同意将坐落在北京市宣武区C号房屋出售给乙方，房价款25986元，公共维修基金2329元，登记费、测绘费、印花税、证件费56.27元，共计金额28371.38元。购买该房屋时折算了秦某庆、罗某笺夫妇的工龄合计68年，其中秦某庆39年工龄、罗某笺29年工龄。

2001年8月，该房屋所有权证下发，登记在罗某笺名下，建筑面积110.91平方米。2015年8月21日，乙方（被拆迁人）罗某笺与甲方（拆迁人）A公司签订《B号院危旧房改造项目货币补偿协议》，主要内容：“一、拆迁依据……需要拆迁乙方在拆迁范围内C号所有的房屋。二、……乙方现有正式户籍……分别是户主罗某笺、之子秦某枚、之儿媳孔某澜、之孙子秦某乾。

三、拆迁补偿款经评估公司评估，被拆迁房屋所在地区位补偿价为6252元/平方米，区位补偿款为87966元，重置成新价款为14070元，被拆迁房屋补偿款共计102036元。四、拆迁补助费甲方支付乙方拆迁补助费共计109255元，……五、付款方式、期限甲方应在乙方完成搬迁后7日内，将被拆除房屋补偿款及拆迁补助费共计211291元一次性支付给乙方。”

同日，乙方罗某笺与甲方（拆迁人）A公司签订《回购新建住房协议》，双方约定：乙方将原住在拆迁范围内的北京市宣武区C号的住房，交由甲方拆除；乙方自愿选择回购甲方在北京市宣武区B号院内建设的新住宅D号，建筑面积121.84平方米，超出乙方原有面积25平方米按4750元/建筑平方米结算；回购新房应缴纳房款人民币118750元；甲方支付乙方拆迁补助费共计332618元等。

2015年9月15日，罗某笺向A公司缴纳房款162812元。2017年，A公司向罗某笺发出《回迁居民入住通知书》，主要内容为：“我公司现就您回迁安置协议的房屋（D号房屋），通知您前来办理入住收房手续”该房屋至今未办理房屋产权证。

裁判结果

一、罗某笺与A公司于2015年8月21日签订的《北京市宣武区B号院危旧房改造项目回购新建住房协议》中有关回购住房的权利义务由原告秦某乾、孔某澜及被告秦某民、秦某月、秦某梵、秦某瑜、秦某枫共同承继，其中原告秦某乾、孔某澜各占45%份额，被告秦某民、秦某月、秦某梵、秦某瑜、秦某枫各占2%份额；

二、驳回原告秦某乾、孔某澜的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

本案中，被拆迁的C号房屋系罗某笺购买的房改房，登记在罗某笺名下，购买时折算了罗某笺及其已死亡配偶秦某庆的工龄，享受了相应的政策性利益，该房屋应属于罗某笺的个人财产，但其中包含因折算已死亡配偶秦某庆工龄而产生的政策性利益。

C号房屋因政策拆迁后，罗某笺因此获得的拆迁利益中，相应地亦应包含因折算已死亡配偶秦某庆工龄对应的政策性利益。因此，罗某笺死亡以后，其生前于2015年8月21日与A公司签订《回购新建住房协议》项下的权利义务应由其合法继承人承继，但其中包含的因折算已死亡配偶秦某庆工龄对应的政策性利益应作为秦某庆的遗产进行分割。

根据C号房屋购买时《单位出售公有住房房价计算表》记载的计算方法，确定购房时使用秦某庆39年工龄优惠利益所占房屋价值比重。该房屋拆迁后秦某庆工龄优惠利益相应地转化为《回购新建住房协议》项下的权利义务，因回购新建住房现市场价值尚不具备评估条件，双方就市场价值也未能协商一致，故法院确定秦某庆工龄优惠利益折算为《回购新建住房协议》项下权利义务的14%份额。

现无证据证明秦某庆生前留有遗嘱，上述《回购新建住房协议》项下的权利义务中属于秦某庆工龄优惠利益的14%份额，应按法定继承处理，由其第一顺序继承人共同继承。无证据证明哪位继承人存在多分、少分或不分遗产的情形，秦某庆的上述遗产应在其继承人间均等分割。继承开始后，秦某枚没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡，其应继承遗产份额转移给其合法继承人二原告继承。

罗某笺2016年10月13日的遗嘱，现有证据能够证明为罗某笺亲笔书写具有高度可能性，且该遗嘱有罗某笺的签名，注明了年、月、日，符合法律规定的自书遗嘱形式要件，结合司法鉴定意见、录像、证人证言，能够证明该份遗嘱为罗某笺的真实意思表示，故法院认定该份遗嘱真实、合法有效。

该份自书遗嘱明确表示将北京市西城区（原宣武区）B号院D号房屋属于罗某笺的份额全部遗留给其儿子秦某枚个人继承。因罗某笺死亡无法办理不动产登记证书，因此，与D号相关的2015年8月21日《回购新建住房协议》项下的权利义务中属于罗某笺的部分应按2016年10月13日的自书遗嘱处理，由指定的继承人秦某枚个人承继。

继承开始后，秦某枚没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡，其继承的遗产份额转移给其合法继承人，即本案二原告，各占二分之一份额。因此，罗某笺与A公司于2015年8月21日签订的《回购新建住房协议》项下的权利义务由原、被告共同承继，其中，二原告各占45%份额、五被告各占2%份额。