1月17日，深圳公示4份关于保障性住房的重磅文件，当中《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》引发的讨论热度最高。

“共有产权一出，就有一批原本抱着住10年炒房的可以骂骂咧咧退出轮候了。” “同样是5折买房，共有产权房住多久都拿不到完整产权，还不如租房。” “太好了，应该有一部分不跟我抢安居了。” “我第一反应是深圳房价要涨了，但朋友说要跌了。”

这两天，在@深圳买房计划 的社群里，关于共有产权房的咨询不断，我们选取了大家讨论度较高的6个问题，一起来看看。

（P.S.，如理解不对，欢迎指正）

◎ 问题1

Q：哪些人能买共有产权房？

A：《征求意见稿》起草说明中提出，共有产权房的申请条件为：深户、在深缴纳社保满5年、无自有住房、未在本市享受过购房优惠政策、5年内未在本市转让过或因离婚分割过自有住房等。

共有产权住房项目配售两次后仍有剩余房源的，主管部门可以结合住房供需情况、项目情况等因素，将供应对象调整为本市常住居民，或者将房源性质转为租赁住房等。具体项目的处置方案由市主管部门报市政府批准后实施。

如果有以下5种情况的，申请人要退出共有产权轮候册：

（一）申请人选房排序到位但未选定住房或者虽选定住房但未按照规定缴纳认购定金，累计两次的；

（二）未在规定时间内签订合同累计两次的；

（三）已签订共有产权住房买卖合同的；

（四）连续三年未提出认购申请的；

（五）法律、法规、规章和市政府规定的其他情形。

◎ 问题2

Q：没看懂共有产权房跟安居房的区别是什么？申请条件差不多，都是市场价5折，都是50%产权。

A：有观点认为，安居房属于共有产权房，但从征求意见稿来看，两者 最大的不同在于，安居房可根据相关政策，在满足规定的居住年限后申请完整产权，但共有产权房没有。

按照《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，其中第28条提到： “ 签订买卖合同10年后，安居型商品房产权所有人可以根据有关政策规定，申请取得完全产权。”

而共有产权房管理办法的征求意见稿中，关于产权管理的表述是：签订买卖合同未满5年需退出的，应当向代持机构申请收购个人产权份额；签订买卖合同满5年的，购房人可面向符合条件的对象转让个人产权份额或者申请收购。

◎ 问题3

Q：已经买了的或者待售的安居房/人才房，怎么流转呢？

A：征求意见稿指出，已签订土地使用权出让合同的安居型商品房，继续按照228号令及其相关规定执行。

也就是说，只要在新政出台前，开发商跟政府签订土地使用权出让合同，这些已售、已建设的安居房/可售型人才房项目，依然可以在签订买卖合同10年后，申请取得完整产权并上市交易。

除了已售项目外，@首轮哥深圳公租房安居房 统计，目前深圳待认购的安居房项目还有52个。@深圳买房计划 此前统计，深圳还有20个待售的人才房项目等待入市。

这些项目大概率也是按照228号令执行。

▲深圳安居房待认购房源 |@首轮哥深圳公租房安居房

◎ 问题4

Q：以后还会有像龙悦居、侨香村这种安居房转商品房的项目吗？共有产权房能做到房住不炒？

A：要纠正一点，侨香村、龙悦居并不是安居房，属于经适房。深圳部分安居房小区10年之期已满，但仍无法取得完整产权。

据深圳住房保障署2022年10月的回复：“目前我市安居型商品房取得完全产权相关规定正在抓紧研究制定中。

”安居房“绿本转红本”暂时没有成功案例。

事实上，市场普遍认为，共有产权房的出现，可以堵死原有出售型保障房（如经适房、安居房）中存在的套利空间。

龙悦居、侨香村是经适房变“豪宅”的代表，业主在补交地价取得完整产权后上市交易。侨香村10年时间价格从约9000元/㎡涨到约12万/㎡，被称为“神盘”。

但到共有产权阶段，这种“神盘”大概率不会再有。

购房人实行产权按份共有，购房人产权份原则上不低于50%，其余部分为政府产权份额。共有产权住房实行产权封闭流转。

一套产权不完整的房子，不能抵押、实行封闭流转，就意味着没了金融属性，房价涨跌都跟这套房子没关系。

这是比较理想状态，也是很多人希望看到的状态。

◎ 问题5

Q：深圳以后没有安居房了？轮候库里的20万人怎么办？

A：虽然征求意见稿提到，“本办法施行之日起，不再安排建设安居型商品房。”但此前通过城市更新或招拍挂的安居房项目还会继续建设，例如去年11月第4轮土拍中，就有2块安居房地块。

从安居房的工程进度来看，起码到2024年，市场上还会有项目入市，现在说“绝版”还有点早。

截至1月19日，深圳安居房轮候库有19.9万批申请人在排队。

据@首轮哥深圳公租房安居房 统计，深圳安居型商品房待认购房源约4.2万套。也就是说，有约16万人可能排不上安居房。

《征求意见稿》提出，原安居房在册轮候人可以申请购买共有产权住房。纳入共有产权住房轮候册的在册轮候人，轮候排序在原安居型商品房在册轮候人之后。

易居企业集团深圳公司副总经理潘传灿分析认为，深圳共有产权房目前还处于征求意见稿的阶段，共有产权房真正落地，可能会从新一轮的土地出让开始，也可能要等安居房项目销售结束，等到入市估计也要2-3年后。

而共有产权房新政的出现，也会加快安居房项目的去化，目前安居房轮候库里的买房人会抓紧时间上车。

◎ 问题6

Q：这个共有产权房会导致房价上涨吗？

A：这是很多人关心的问题。有观点认为，等共有产权房落地，部分原本想靠可售型保障房转红本后卖高价的人会因此失去兴趣，转向商品住宅，导致房价上涨。

潘传灿认为，共有产权房细则落地，会利好商品房住宅。“深圳还是希望，市场的归市场，保障的归政府。住房体系需要分化，从中长期来看，是一个利好政策。”

但利好归利好，房价还会不会重现此前的暴涨？监管层年年强调，房地产平稳发展是主基调，即便业内预期年后会有部分政策放松，也不会改变这个主基调。