民营房企的生存逻辑变了，它们不再需要离上交所近一点，而需要离地方国资委近一点

建业集团董事长胡葆森。图源：建业住宅集团官网

文 | 张光裕

编辑 | 王博

当众多民营房企仍在努力招揽国资入局、等待政府帮扶的时候，建业集团的引战交易最先落槌。

6月1日，建业地产（0832.HK）公告，董事长胡葆森单独拥有的恩辉投资公司（下称“恩辉投资”）将建业地产29.01%的股份转让给河南同晟置业有限公司（下称“同晟置业”）。同晟置业是河南省铁路建设投资集团有限公司（下称“河南铁建”）全资子公司，河南铁建又由河南省人民政府100%控股。

除股份交易，建业地产还向同晟置业定向发出一笔年限为2+1的可换股债券，即债券基本有效期24个月，双方同意下可延期12个月。当某些条件触发时，同晟置业有权将债券转为股份。

按公告披露股本数据计算，目前，胡葆森的恩辉投资持股数仍高于河南铁建，是公司第一大股东。但若上述可转债未来全部转股，河南铁建将持有建业地产40.80%的股份，恩辉投资持股34.27%。如果胡葆森没有通过恩辉投资以外的其他机构持有建业股份，那么，河南铁建将成为建业地产第一大股东。

但是对于胡葆森来说，现在不是计较股份高低的时候。让公司活下去，才是最重要的。

建业地产公告的数据显示，公司2022年前五个月合同销售总额同比下降48.6%。截至2021年12月31日，建业地产现金总额为98.48亿元，同比减少66.4%。

公告中也提到，恩辉投资会以股东贷款形式，将股份交易所得6.88亿港元交给建业地产，补充其营运资金。

一位接触交易双方的知情人告诉《财经十一人》，为了这场交易，河南省政府有关部门做了很多统筹协调工作。

省政府出手相救，一是，因为建业地产在河南房地产市场的参与程度足够深、足够广。从省会郑州到乡镇，建业的项目遍布河南各级房地产市场，供应链上下游触达省内众多企业。河南需要一个稳定的建业。

二是，恒大债务危机出现后，遇险房企的风险化解执行地方属地原则。如果建业无法靠自身力量扭转颓势，河南省政府迟早要承担风险化解工作，越拖延工作难度越大。

建业地产样本背后，是自2020年开启的愈发提速的民营房企“回乡”潮，它们逐渐撤出灯红酒绿的北上深，转头深耕发家之地和大本营。民营房企的生存逻辑变了，它们不再需要离上交所近一点，而需要离地方国资委近一点。

救援建业早有准备

前述知情人认为，为了救援建业地产，河南省政府有关部门已经策划了许久。

建业地产遇险的苗头出现在2021年9月。当时，一份建业地产写给河南省政府的求助信流传到网上。信中写道，受水灾和疫情影响，建业地产的销售出现断崖式下滑，有潜在的人员失业和银行失信风险，希望政府给予帮扶。与求救信一起流出的是河南省长王凯对求救信的批复：“请有关部门尽快就报告中建议提出意见。”

三个月后，2021年12月，建业地产本次股权交易的买方，河南铁路建设投资集团揭牌成立。它是由2009年成立的河南铁路投资有限公司改组而成。

从“铁投”变成“铁建投”，改组前后的河南铁建有何不同？从2021年5月《河南省人民政府办公厅关于深化铁路投融资体制改革的若干意见》（下称《若干意见》）中，可见端倪。

这份文件中写道，加快推进重组成立省铁路建设投资集团，要支持集团公司围绕铁路投资建设主责主业，发展铁路关联延伸产业，培植自身造血机能，通过以地补路、以商补公、综合经营等实现良性循环和可持续发展。

《若干意见》还要求，建立“铁路项目+土地开发”综合回报模式。新建铁路沿线的市、县级政府，要在站场周边规划“综合开发备选用地”，不具备开发条件的，可在其他区域选址。同时，支持既有城际铁路通过TOD模式（transit-oriented development，以公共交通为导向的发展模式，即将人、活动、建筑和公共交通整合在一起，通过5-10分钟的步行或骑行的方式快捷地链接它们）开发运营。

简单概括，改组之后河南铁建新增了一项重要业务，就是房地产。省政府期望这家公司通过房地产开发，尽量自主挣出铁路建设资金。

于是，在各自经历了2021的变动后，建业地产和河南铁建一拍即合。

建业地产遇到的麻烦与其他民营房企别无二致。恒大事件之后，金融机构认为地产行业现金流断裂风险过高，收紧了对民营房企的信贷审批，导致全行业融资额度严重萎缩。买房者也对房企缺乏信任，再加上疫情影响，购房意愿降低，房企销售额大幅下降。

由此全行业进入一个恶性循环：现金流吃紧-企业评级被下调-融资更艰难-债务逾期-购房者信心下降-销量大跌回款慢。

在情势恶化下，“国资”这块招牌不仅能改善金融机构对建业地产的观感，为其争取更多低成本资金。同时，也能给买房者吃一颗定心丸。

其实，两家是各取所需。

上文《若干意见》已提到，新铁路沿线市县要规划综合开发用地。前述知情人说，截至目前，河南铁建已经以较实惠的价格，在河南省多个城市储备了不少优质地块，但开发的还很少。未来，这些项目都可能以股份合作或者代建的模式，与建业地产共同开发。

河南铁建有钱有地，但是做地产，它们是门外汉。河南铁建需要建业地产的专业开发能力，也需要建业的品牌口碑和营销能力。

而铁建已有的土地储备，对建业地产来说是不错的资源补给。这家公司不仅省了前期拿地成本，也有了可持续售卖的项目，现金流得以盘活。

一家国资研究院投融资专家认为，中国房地产行业发展至今，一家国企想从零起步，培育出高水平的地产公司，几乎是不可能的。利用股权纽带借用好建业地产的能力，河南铁建能事半功倍。

作为省级铁建企业，河南铁建的主要任务是完善省内城际铁路网，这意味着它获得的土地，不少将位于原本铁路欠发达的城市。

从这个角度考虑，建业地产的确是最合适的牵手对象。比起全国头部房企，建业地产更懂如何做河南省中小城市的生意；比起其他当地的中小房企，这家公司又有一线的品牌价值。

地产公司“回乡潮”

6月11日，在股份交易公告10天后，胡葆森线上出席了亚布力中国企业家论坛。他在演讲中说，过去30年里，建业深耕河南，上缴了510亿元税收，常年提供超100万人次的就业岗位，如果我们不是30年里在这一个地方干了这一件事，政府是不可能在这个关键时期，让国企入股一个民营企业的。

如今，众多房企都在苦苦寻求国资战投，谁能成为下一个建业地产？

目前看，比起那些布局分散、在哪片地域都没形成足够影响力的全国性企业，那些布局集中、与某一省份或城市深度绑定的区域性房企更有引战优势。

某TOP20民营房企中层人士分析，为什么广东省政府对出险民营房企的救助力度，不如河南省这么大？因为仅恒大这家巨无霸，就已经足够广东省政府头疼了。广东房企众多，政府实在难以兼顾。

换个角度来说，广东不缺千亿规模的房企。地产行业之外，广东也有华为、腾讯等鲲鹏级企业。一家千亿规模地产公司之于广东的意义，远不如建业地产之于河南那么重要。

同样的逻辑也适用于上海。于是我们看到，不少房企正告别曾经的“地产中心”上海虹桥，将总部搬回它们的发家之地。

房企总部汇聚上海的现象，始于21世纪初，在2015年后达到高潮。全行业都乘着火箭扶摇直上的那些年里，为了追逐金融红利，离各大银行和券商更近一点，也离上交所更近一点，发家于各省的龙头房企纷纷将总部搬到上海，或在上海设置双总部。代表公司有四川的蓝光，福建的阳光城，江苏的弘阳，浙江的祥生、中梁等。

在上海设置总部，也帮助这些企业摘掉了区域性房企的帽子，升格为全国性房企。至少，它们的项目分布在江浙沪三地了，而不仅限于一个省。“全国性房企”这顶新帽子，无形中助力了它们的上市之路。

中梁2016年将总部搬至上海，2019年在港交所上市。祥生2019年在上海设置双总部，2020年登陆港交所。

但如今，还是为了更好地融资，这些企业需要回到各自的大本营了。只要它们无法减轻金融机构对行业风险的顾虑，那么，离上海再近、沟通再顺畅，也于事无补。

目前看，取信于金融机构最好的办法之一就是得到地方政府或国资的支持。这件事在它们各自的发家之地可能更容易些。

据悉，弘阳已经将上海总部的多数职能转移到南京，祥生也已将上海总部办公楼退租，职员撤回杭州办公。

但要想让地方政府和国资加持，这些房企需要释放更多的诚意。如将更多投资集中在大本营，增加本地就业岗位等。

前述投融资专家认为，得到国资加持后，建业地产的融资成本能比现在下降2%。

一位资深的券商债务部人士预测，交易完成后，至少河南省内金融机构，尤其是国有银行，会对建业地产释放贷款支持，“毕竟交易是在省政府协调下促成的，国有银行读得懂这个信号。”

不过，他同时认为，在银行间或交易所的债券市场上，建业地产想要发债还是会困难重重。他讲道，券商判断一家企业的性质，主要看实控人。目前，胡葆森还是建业地产第一大股东和实控人，尽管河南铁建占了近30%的股份，但在券商眼里，建业地产还是一家民营公司。

前述券商债务部人士介绍，目前，民营公司发债项目很难在券商内部立项通过。此前，有民营企业债项爆雷后，作为受托管理人的券商公司被牵连，收到过证监局的罚单。事项严重的，甚至可能会被暂停营业资质，无论对公司或个人，这都是灭顶之灾。因此，尽管屡有政策吹风，但券商行业如同戴着紧箍咒，对民企融资项目非常谨慎。

融资之外，河南铁建的入股还会如何影响建业地产未来发展？

一位头部房企人士认为，近年国有资产监管改革的一大方向，就是从“管企业”向“管资本”转变。在建业地产一事上，就要看河南铁建能不能安心扮演好战略投资者角色，会不会介入建业的日常经营。更具体地，要观察河南铁建会不会在副总裁、CFO等关键岗位上安插人员。

他说：“在建业地产董事会中，河南铁建作为第二大股东，理所应当派驻董事，行使股东权利。但如果他们更进一步，想要在管理层占据CFO、副总裁等核心职位，干预日常经营决策，就可能会与胡葆森团队产生矛盾，磨合不畅相互掣肘。”

在股份交易前约一个月，2022年5月3日，建业地产公告，公司原秘书杨伟梁离职，新聘余志杰担任公司秘书和CFO。

同花顺资料显示，余志杰过往从业经历中，兼有国央企和地产双重背景。2016年以来，余志杰曾先后担任国开国际投资有限公司、西王特钢、西王置业公司秘书，金川集团国际资源有限公司独董。其中，国开国际投资有限公司是国家开发银行的全资附属公司，西王置业是一家山东房企，金川集团是甘肃省国企。

作者为《财经》记者