◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

◎ 编辑 | 密探财经

过完春节以来，舆论莫名开始突然对楼市更加包容，都希望这个“压舱石”赶紧好起来！

过去一两年，舆论可谓“一边倒”，骂完房价接着骂开发商，民营房企不断爆雷，很多人“幸灾乐祸”。

近日，地产密探随手发了一条“关于恒大2022年纳税400亿元及许家印巨额捐款”的微头条，引发网络热议、共鸣。大家对类似恒大等出险房企多了一份理解、支持。

如今，为何大反转了？

在地产密探看来，直接吸纳大量就业及关联众多产业的房地产被打压后，一路拖累经济，疫情又肆虐3年，百姓收入锐减，就业都成问题。

唯有更多企业“活下去”，大家的就业机会及收入保障才有希望。很显然，这是再现实不过的。

春节后以来，过去素有“产城之王”却最早陷入债务爆雷的此轮首批房企——华夏幸福基业自曝多条重大利好消息，为2023年开年楼市提振了信心。

用“地产大咖”、易居研究院总监严跃进的话说，债务压力对房企的压力只是暂时的，呼吁全国房企不卑不亢，主动学习华夏幸福模式，积极形成健康发展的基本面。

1月底，华夏幸福公告公司手上49.6亿美元债重组成功，展期8年，年利息2.5%。该笔美元债为其境外的全部美元债，意味着该出险房企迈出了债务重组关键一步。

在华夏幸福债务重组计划中，目前2192亿元金融债涉及1388.08亿元已实现债务重组，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计133.75亿元，合计将兑付19.16亿元。

华夏幸福之所以能顺利推进债务重组等，背后是老板王文学使出了“乾坤大挪移”，即“幸福精选平台”、“幸福优选平台”，大胆推行“以股抵债”等策略。

具体看，“幸福精选平台”囊括华夏幸福下属的幸福基业物业100%股权、深圳伙伴产业服务公司60%股权、苏州火炬创新创业孵化公司51%股权，以其500亿元预估值作价八折或七五折向金融及经营债权人“兜售”最多49%股权。

“幸福优选平台”涵盖华夏幸福产城(北京)运管公司100%股权、北京幸福安基建管公司100%股权、北京幸福安家企管公司100%股权、北京幸福蓝线企管100%股权、幸福慧智(北京)企管公司100%股权、幸福智算(北京)企管公司100%股权，以其521.4亿元预估值作价八折或七五折向金融及经营债权人“兜售”股权。

从最新披露看，债权人通过以股抵债完成抵偿金融债24.65亿元、经营债25.53亿元，共获得“幸福精选平台”7.87%股权，“幸福优选平台”5.29%股权。这说明，债权人对王文学“以股抵债”模式很谨慎，更多宁愿选择债权展期。

今年1月底，华夏幸福预告2022年业绩将“扭亏为盈”，预计归母净利11亿元到16亿元，扣非后归母净利-173亿元到-168亿元。反观2021年，其归母净利巨亏390亿元，扣非后归母净利也巨亏329.5亿元。

很显然，“出险”后的华夏幸福去年比前年要好很多，受此刺激，近日股价一路领涨地产股。

对于业绩逆袭，华夏幸福解释其原因系“债务重组取得重大进展”，“重大”一词可谓意味深长，引人联想。

注意！华夏幸福去年底曾披露债务重组“成绩单”，即“带走”金融债约500亿元，优先类金融债展期或清偿约352亿元，以持有型物业等约220亿元资产设立信托，以信托受益权份额抵偿约金融债220亿元，出售资产回笼资金偿付金融债约570亿元。

从以上重组进展看，华夏幸福卖资产减债“立竿见影”。最受关注的，莫过于及时出售公司南方总部。

去年底，华夏幸福将南方总部资产包以124亿元整体卖给了华润置地，涉及华御江(武汉)100%股权、华御汉(武汉)100%股权、华御元(南京)60%股权、华御城(深圳)物管公司100%股权等4家下属公司股权及债权，这笔交易几乎全部为股东债权套现。

另据悉，按原计划，华夏幸福本想打造武汉长江中心、武汉中北路和南京大校场三个城市商业地标级作品。值得一提的是，该三个项目华润置地原执行董事吴向东跳槽华夏幸福担任CEO后公开竞得且主导的商业项目，斥资近200亿元。

这笔巨额交易发生前夕，华夏幸福还还把旗下固安幸福基业资产管理有限公司、华夏幸福(固安)产业港投资有限公司、廊坊幸福基业教育投资有限公司卖给了固安产发产业港投资有限公司、固安产发教育投资有限公司，总价近10亿元。

目前，华夏幸福手上剩余约550亿元金融债，其对外明确说，自己承接，逐步清偿。近日又称将加快优质资产出售，目前正就部分待出售资产与潜在交易对方磋商。

通过卖资产，华夏幸福一方面为减债，另一方面则为减重，即减少周转慢的重资产，向去年已确立的代建等轻资产新战略突围。

去年9月，华夏幸福披露下属公司“幸福安基”成功中标沈阳苏家屯“恒大文旅城”代建保交付项目，中标费率1.15%，总建面72万平方米。

虽单笔费率低，但投入少，基于当前代建业50%-60%的高毛利率，“幸福安基”拿下这笔超级大盘的代建，无疑是华夏幸福突围战略的新起点。

去年中期以来，从华夏幸福对外新喊出“服务即未来”、“服务实体企业，发展县域经济”口号上，可窥其急于突围的野心。

为此，王文学继续高举华夏幸福“产业新城”这张金字招牌，一为政府服务，含融资服务、产业招商、综合运营与城市营销推广等；二为企业服务，含选址、代建、企业物业、投融资咨询等，构建两大服务体系。

依此来看，华夏幸福试图摆脱“重资产”束缚，依靠内容运营重塑核心竞争力，通过输出产业及企业招商、运营管理等优质服务做大规模。

外界期待，坚决“不逃废债”且债务重组成效卓著的华夏幸福及老板王文学，能早日跳出泥沼，重整山河，踏上新征程。

编辑：密探君

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