本文来源：时代周报 作者：忻奇琪

随着第七批57个新盘陆续完成认购，上海楼市“神话”正在被打破。

12月2日-5日，时代周报记者实地走访第七批新房项目时发现，在已经陆续亮相完成认购的47个新盘项目中，仅有10个项目触发积分机制。

不仅如此，上海市中心热盘的案场销售人员们不再通过积分筛客，虹口海泰北外滩、静安市北华庭等新盘，无需积分就能入围。过去一房难求的外环热门板块，如今也悄悄打起“价格战”，个别房源最高特惠可达29万元，还有一些项目不得不启用分销带客。

（嘉定某新盘认购当天现场，时代周报记者摄）

远郊盘重启分销带客

以过去热度巨高不下的五大新城之一——嘉定为例，今年前三季度，嘉定新房市场呈现火热态势，上市的17个新盘，平均认购率高达168%，个别热盘认购率甚至高达323%。

如今，嘉定各个新盘门口的“小蜜蜂”明显多了起来，热盘的销售人员也不再对客户爱理不理。

长期关注嘉定楼市的购房者张萌（化名）告诉记者，2个月之前，自己去看金地峯汇时，销售忙到没空接待的。如今位于马陆板块的金地西郊悦章，却面临客流减少的窘境。

时代周报记者获悉，金地西郊悦章项目直接打出了“无需积分、认购意向登记持续”的宣传口号。而为了进一步加速去化，该盘还启动了中介分销带客。然而，多种方式之下，该盘最终也只收到200多组意向认购，整体认购率不足50%。

位于嘉定、太仓之间的陆渡板块，新房销售情况更不容乐观。

嘉定春申阳光于今年1月29日拿到预售证并首次开盘。网签数据显示，开盘至今，嘉定春申阳光仅售出了22套，去化率仅8%。时代周报记者注意到，10月、11月，嘉定春申阳光累计网签数量仅7套。

为了进一步吸引客户到访，国庆期间，春申阳光推出专属5重礼，包括购房享98折优惠、2万元车位抵用券、洋房5千家电礼、别墅2万装修礼等。而在11月，春申阳光更是推出多套一口价房源，个别别墅房源更是最高优惠29万元。

（房源优惠一口价图片，时代周报记者摄）

12月2日，该楼盘的一名案场销售向记者表示：“原本我们这个盘打算9月清盘的，7-8月的时候来看房的人还挺多的。过了‘十一’之后来访客户数量就很明显少了，所以将‘双十一’的优惠活动延后到现在。”

城央新盘无需积分

除了嘉定楼市遇冷外，自10月份第六批新房推出后，“大虹桥”徐泾板块热度也明显降温，一些热门续销项目的入围积分都出现了不同程度的下降。

从12月中旬认筹比例上看， 中铁虹桥逸都认筹率224%，招商璀璨时代认筹率188%，两个盘认筹数据下降幅度都是在80个百分点左右，招商璀璨时代刚好触发积分机制。

“7月入市的蟠龙天地入围分高达91.22分，但11月份认筹的招商璀璨时代入围分仅63.42分。招商象屿蟠龙府10月底二期入围分数还是75.85分，如今58分的购房者已经算是认购客户中的‘高分选手’了。”张萌表示。

第七批新盘中，共有十余个市中心新盘批量入市，这让城央新盘之间的竞争明显加剧。

据时代周报记者不完全统计，虹口海泰北外滩、静安市北华庭、徐汇地产尚海悦庭、普陀新俞里、大华峯荟、浦开江南里、宝地东郊四季和中企云萃森林等8个城央新盘项目，均无需积分就能入围。

此外，有消息称，今年年末，上海或还将推出第八批次的新房，届时上海部分新房或提前进入存量时代。

12月7日，上海中原地产资深市场分析师卢文曦向时代周报记者指出：“目前上海楼市处于调整周期，新房入围分降低在第三季度已有所显现，现在高分盘已经极其稀少。新房市场整体降温跟今年新房推盘量加大有关，购房者分散，市场分化日趋明显。”

卢文曦进一步表示，在市场调整的过程中，郊区盘想要脱颖而出，除了地段优势之外，更重要的是产品打造。一个板块多个项目同时竞争，如果产品本身和户型不理想，客户就会倾向于选择性价比更高的项目。