小红书揭秘第二弹 | 市场分化下行,房企投资理性,仍需政策刺激

更新时间:2023-02-09 18:15:13作者:智慧百科

小红书揭秘第二弹 | 市场分化下行,房企投资理性,仍需政策刺激

本期小编将为大家揭秘小红书剧透第二弹,继续回顾上海楼市在过去一年的表现!

上海——营销篇

2022——政策趋松,分化延续

1、2022年5月29日,上海市政府发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》,提出从源头上降低土地出让成本、加速新房供应、加快企业销售回款等,基本定调下半年宽松走势

疫情后三季度起,上海政策出台频次密集,主要是从人才端持续引进人口及在临港片区定向放松限购。



2、6月起领证发放速度显著提速,同时压缩整体销售流程,全年供应创下近6年新高。而在疫情反复、叠加下半年市场逐步转冷的双重因素下,成交势头在7-9月冲高后,逐步减弱

年初和疫后三季度项目平均去化在7-8成,而随着供应集中,以及各批次总价段的变化,项目更易分流,去化下沉至5-6成,市场显露凉意。

日光项目下半年耗筹率明显上升,弃号情况有所增多,最终清盘由第二批未入围客户,甚至小筹客户进场的现象愈发普遍。



3、市场阶段性遇冷后,各大项目积极营销,低端项目加码折扣及活动营销力度、中端项目尽可能扩大蓄客池、高端项目营销态度转向积极。



2023——时过境迁,砥砺前行

政策差异化宽松维稳,为提振市场,预计23年上海政策端还将会在新房限价和限购端、二手房三价就低等方面做进一步放开

基于2022年土地供应和市场节奏,预计2023年新房供应上涨,竞争激烈,整体和今年一样呈供过于求态。区域内分化亦更明显,远郊及有明显缺陷项目去化承压。



上海——投资篇

政策端——上海处于拿地窗口期

在疫后市场和经济压力下,上海取消招挂复合、降低资金监管额度、增加集中供地批次,中小房企迎拿地窗口期。同时新增随机值打补丁,确保竞价环节公平公正。

此外,房企“周转”加快,自5月29号出台政策后,周期大幅压缩至最快4个月



供应端——新城助力,两极分化

2022年总计供应115宗含宅地块,总建面1102万㎡,同比上涨4%。受经济复苏疲软影响,疫后三季度,推地节奏明显加快,政府欲加快资金回流。

2022年供地仍以重点建设的五大新城为主(占比32%),其中嘉定新城放量最明显,而远郊临港和奉贤新城土拍遇冷,第二批次起缩水。此外政府市区推地意愿增加,加快传统市中心城市更新进程。



企业端——理性投资,强者恒强

2021年下半年起由于行业下行、房企融资受困,土地市场热度下滑,带动2022年房企报名意愿逐渐降低,1家托底情况增多,高达59宗,触顶率同比下探。但对比全国,上海的热度依旧领先,2022年未出现任何流拍现象。

从参拍企业性质看,国央企参拍比重高达62%,同比增加14%,本土国企参拍比重同比增加7%,民企参拍比重压缩至18%。

2022年企业拿地权益榜上国央企遥遥领先,占比超过九成。



以上为《2022年上海楼典》部分节选内容

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未完待续

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